「我的房子位在巷弄內,可以危老、都更嗎?」自政府於民國一○六年通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)」後,不少小基地的透天或是屬於四樓、五樓的老舊公寓的屋主,開始對「危老」心動,因為,他們老了,爬不上樓梯,再者,他們都想「住新房子」。
小基地走危老快速通道
位於新北市板橋江翠地區的連棟四層樓高的雙併舊公寓,約有八戶住戶,公寓外觀早早就掛出「老屋重建,本屋即將拆除」的布條,但掛了一兩年,在今(一一一)年五月終於開拆了,却只拆除最左側,鄰兩條小巷道的老屋,最右側的樓梯間被補上新的磚塊,而位於一樓店面仍然在營業著,並未參與都更。
參與多處都更整合的公平地政事務所負責人沈志揚指出,就連一個基地上僅有雙併的八戶人家,看似容易整合,但因為每位屋主對於都更或危老的「期望」值不同,最後不見得能整合成功。
而由公寓左側單獨拆除,也可見這四戶因達到「一○○%」同意的危老門檻,可以單獨切開來走危老重建程序,住戶們未來就達到可住新房子的心願。
沈志揚指出,根據危老條例的規定,凡是「危險建築」及「老舊建築」,經住戶百分之百同意,就能參與危老重建,而「危險建築物」是經建築主管機關依建築法或災害防救法相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除者,以及結構安全性能評估結果未達最低等級者。
「老舊建築物」是指屋齡三十年以上經耐震安全性能評估未達一定標準,且改善不具效益,未設置昇降設備者。
老屋重建方式多樣化
信義房屋旗下安信建經總經理張峰榮表示,老舊危險建築重建方式,一般所熟知的是「都市更新」及「危老條例」,但其實還有一般重建、新北市政府另有「簡易都更」及「防災建築」等(如附圖)」。
張峰榮表示,「危老條例」與「都更條例」最大的不同,就申請人來說,一戶也能申請,但其有申請期限,限十年內申請,也就是民國一一六年五月三十一日前,之後就「落日」了,不像「都更條例」無申請時效限制。
也不管是危老或都更,大家最關心的是「容積獎勵」,獎勵能申請到最上限,也代表著住戶們能分回的坪數也最高,此若是在台北市蛋黃區的都更案,那可就是「寸土寸金」(如附表)。
張峰榮指出,安信建經曾幫一處位於台北市信義路二段的透天老宅進行「全案管理」,順利拿到四○%的容積獎勵,並於一○九年一月進行拆除、重建,預計一一二年完工,未來將華麗轉身為地上十樓、地下二樓的全新住宅大樓。
該舊建築屋齡接近五○年,為地主及家人自住,住宅外觀及內部陳設尚且得宜,但畢竟房屋老舊,加上歷經多次地震撼動,壁面已出現多處裂痕,他們一直住得不安心。
地主很早就有重建意願,並與建設公司洽談合建,但發展並非想像中順利,所遇建商掌握主控權,卻遲遲未有動作,眼看即將錯過危老時程獎勵,地主心急如焚。
安信建經從合作銀行得知此案的狀況,立刻與地主接洽,協助申請危老重建作業,至一○八年十一月重建計畫正式核准,期間僅花三個多月,即順利為地主爭取到最高四○%的危老容積獎勵。
透天都更 地主獲利上億
張峰榮指出,經過多年漫長的等待,屋主一家人在一一二年就可擁有夢寐以求的嶄新智慧住宅,扣除地主自住部分,其餘將進行銷售,亦可獲得銷售後之收益,以當地的預售行情已達每坪約一三○萬元以上,預估地主可獲利上億元,相較自建前資產增值近二倍。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從雙北市已經公布的危老案例來看,有不少案例是百坪以內的開發案,雖然礙於基地面積可能無法爭取到高額的容積獎勵,不過還是可以爭取到基本的時程等獎勵容積,的確吸引一些小面積的開發,爭取危老獎勵方案,對於精華區的大地坪透天厝更帶來重建的效益。
曾敬德指出,台北市的老舊透天厝因為地段佳、土地含金量高,加上危老政策積極推動,除了透天店面的投資價值外,還出現不少土地開發整合型的透天交易案。
而不管是民間自辦都更或危老,抑或是公辦都更,還是由住都中心協助進行重建的案子,都免不了要辦說明會。
新北市住宅及都市更新中心執行長汪禮國指出,住都中心自去年一月成立以來,成功擔任「永和大陳單元三」實施者,並找到皇翔建設擔任出資者,該都更案在今年九月就將先拆除公有市場部分,並讓住戶們進行搬遷工作,等民國一一七年,住戶們就可以搬回新家住了。
說明會的重要性
汪禮國指出,住都中心為了跟住戶拉近距離,並在該地區設「推陳出新」站,隨時與住戶們說明,才能在進場一年多的時間,獲致令人滿意的結果。
此外,蘆洲有「海砂屋一條街」的長安街,附近的建築普遍興建於民國七十五至八十年間,正逢房市大好,開發商搶建潮,砂石嚴重缺乏造成營造品質低落,後來經過高氯離子含量檢測,許多都被判定為海砂屋。
「我家裡的柱子已經用鋼片圍住補強,天花板也用鋼片、鋼柱補強,這不是長久之計,但我們無計可施,一樓是最危險的,我們一樓店面都幾乎全部同意都更了」,當地民眾說,住戶有感受到政府的實質協助,希望住都中心後續能盡量幫住戶爭取獎勵、減低地主的負擔,早日重建,讓左鄰右舍不用再擔心受怕。
▲都更說明會
海砂屋重建刻不容緩
新北住都中心副執行長錢奕綱指出,蘆洲區長安街兩側及永安南路一帶的房屋海砂損害情況嚴重,早已是住都中心協助民眾都更重建的重點區域,現在中心每星期固定派員至社區現場關心並與住戶面對面溝通,盡可能加快區內海砂屋的重建速度,尤其像該案這樣地主團結度高、參與意願強,完成重建一定指日可待。
此外,新莊區公園一路海砂屋都更案於今年四月也舉行開工動土典禮,這是新北住都中心第一件進場協助的民辦都更案,也是第一件開工的都更案,預計一一五年完工交屋。
新北住都中心執行長汪禮國分析,海砂屋重建多數是卡關在部分住戶對重建利益的迷思,加上以往缺乏強制拆除極度危險海砂屋的實際作為,導致拆除重建進度延宕,影響公共安全。
都市更新、危老重建的需求高漲,但過程往往耗費大量人力與時間,為擴大都更業務產能,新北住都中心將試辦「好夥伴」合作計畫,專案招募與中心理念相同的第一線實務人員代表中心,深入更多老舊社區,讓都更種子遍地茁壯,今年六月前就會上路。
新北市住宅及都市更新中心綜合業務部經理王憶靜指出,新北住都中心以「都更重建法令說明會」、「十五人連署社區說明會」、「里長說明會」來協助社區住戶跨出都更整合的第一步,若住戶重建意願達五○%以上,中心會視社區需求介入輔導,為因應民眾熱烈需求,需要招募輔導人員與中心一同進入社區,因此廣邀對推動都更有熱忱的好手並肩努力,點燃都更柴火。
住都中於去年一月推出「新北都更麻吉網」,且已有四個社區透過該平台媒合成功,後續將由廠商與民眾接洽,攜手往都更成案邁進,社區若有疑問,新北住都中心也會提供必要協助。
新北住都中心具半官方角色
王憶靜舉例說明,新板特區旁文化路巷弄的板橋人氣名店「油庫口麵線」,原先是有一對夫婦鑑於屋齡已屆四十八年的房子老舊,又不想爬樓梯,該棟公寓雙併的八戶人家都同意進行「危老重建」,且達到一○○%,奈何發現前面卡著公有地,沒有「建築線」而無法申請。
發起人去年轉而使用住都中心都更麻吉網試圖媒合廠商,建商不是沒興趣就是雙方合建條件沒共識,主要是中間卡著一塊公有地,建商認為無利可圖而意願不高,致重建面臨卡關。
住戶得知住都中心是市政府成立的行政法人,具有半官方的角色後,主動尋求協助,期間雖受新冠疫情趨嚴影響,住都中心仍為社區舉辦線上、實體等說明會,接著進行住戶重建意願調查,逐步凝聚住戶共識,近日社區決定委託住都中心統籌規劃都市更新。
王憶靜指出,中心已多次為住戶召開說明會,獲得大部分住戶支持,在重建之前,很遺憾地,又聽到兩位同意都更的長者過世,等不到他們想住的新房子。
最近受邀參加松山區一處海砂屋的都更說明會的沈志揚也談到,該國宅共有二十四棟,五層樓高,約有住戶一百二十戶;該案自民國七十六年就被認定是海砂屋了,但經過三十多年還卡在「同意」門檻未過半。
海砂國宅都更路漫長
不過,一百二十戶中,今年的同意戶終於過了五○%門檻到五一%,可以送「事業計畫」審核,一旦過關,就可以往「權利變換」事業概要的另一關挺進。
根據了解,那些反對都更者,除了質疑實施者的能力、財力,也擔心從去年到今年一直成為營建業夢魘的「工料雙漲」問題,擔任實施者的建商,若無力負擔「共同負擔」部分,會不會蓋到一半就落跑,成「爛尾樓」?
此外,自從前台北市長郝龍斌的都更政策喊出「一坪換一坪,再加一車位」的口號後,不少都更住戶依然關切,他們能不能「一坪換一坪,再加一車位」,此外,也擔心「工料雙漲」問題,會不會造成他們共同負擔的部分「增加」,得再多拿錢出來?
沈志揚指出,該都更案的基地高達一千四百多坪,若非海砂屋的都更案,一些可拿到滿的容積獎勵值,約可蓋出一百六十戶,但因該處屬於海砂屋,故約可蓋到二百二十戶,就原住戶來說,依權利變換的價值評估,三十坪約可拿回四十五坪,若挑選二十坪及二十五坪的房子,就可以分回兩戶,對原住戶來說,一戶拿來自住,另一戶可以賣掉,或是給下一代居住。
▲海砂屋提除
重稅當前 異動前多思量
此外,房子會老,人也會老,不少都更戶或是透天厝地主也在思考著,是否透過都更或是危老重建,把房子適時移轉給下一代?
沈志揚則表示,過去沒有「房地合一稅」,適時把房子移轉給下一代,是財務規劃的方向之一,但有房地合一稅之後,凡事都要撥一撥「算盤」。
他舉例,三十坪的透天,若地主老爸甲在民國一○五年一月一日後贈與給小孩乙,對甲來說,會產生贈與稅的負擔,而對被贈與的乙來說,則要繳交土地增值稅及房屋的契稅。
假設小孩乙以其名義,拿三十坪的土地跟建商參與都更分回的房子,不管是跟建商「合建分屋」,或「合建分售」,或是「委建」,或是都更的「權利變換」,其拿到的房(與地)都屬於房地合一稅2.0,新制的課稅範圍,未來若是售出時,要繳房地合一稅。
沈志揚指出,因為乙是受贈不動產後參與重建,其取得成本的計算方式為假設土地公告現值是三百萬元,參與都更分回五十坪的房子,每坪造價二十萬元,則房子的造價以一千萬元計算,總計成本是一千三百萬元。
假設乙賣出的交易價格是二千萬元,減去一千三百萬元的成本後,都更的房地合一稅是二○%,則要繳一百四十萬元的房地合一稅。
但如果甲先不過戶給乙,由甲跟建商進行重建,房子若分回五十坪,每坪造價二十萬元,取得成本為一千萬元。
而假設甲是以二千萬元成交賣出,以房子屬於新制,土地屬於舊制,依四六比來拆算,房子占二千萬元的八百萬元,比取得成本的一千萬元少,故不會課到房地合一稅;至於土地占二千萬元的一千二百萬元,其屬於舊制,並不會被課到房地合一稅。
兩相比較之下,就可以了解,經由細算後會發現,先不要過戶給下一代是較有利的作法。
沈志揚說,不管參加都更或是危老的民眾,都要先問自己,分回的房子是要自住用?還是將來要賣掉?若是要賣掉,則一定要先將相關的稅負算清楚,即使自己不懂,也要先請教專家幫忙算,才不會吃大虧。