買賣房子若碰到交易糾紛,打官司能解決的還是小事,若是碰到詐騙集團,則可能錢或房子都被騙走,多年心血化為烏有!
新北市地政士公會今(二○二二)年接獲中華民國地政士公會全國聯合會轉來內政部警政署公函通知,針對六、七十歲高齡長者被詐騙,拿著不動產要做產權異動的情事,希望多加宣導,並要求地政士在協同長者進行不動產移轉時多加注意,不要讓長者辛苦打拚的房產落入歹徒手中,遭詐騙的憾事一再發生。
詐騙手法五花八門
新北市地政士公會理事長潘惠燦表示,不動產詐騙事件三不五時就會發生,且詐騙手法五花八門,不少遭詐騙者,不僅是長者,就連一些買賣案件,也屢傳交易糾紛及受騙上當事宜。
潘惠燦指出,由於大台北地區的房子總價動輒上千萬,有些土地交易金額也有數千萬元至上億元以上,常成為不法之徒覬覦的目標,相關不動產詐騙案件層出不窮,不管是買屋或賣屋時都要特別小心。
他談到,坊間所出現的不動產詐騙模式,根據全聯會統整資料約有十種,包括一、先承租後出售:不肖份子以租屋為由,騙取房東一些產權資料,後以「假屋主」身分將房子賣掉;二、利用空屋、空地,假裝是屋主或地主,對外出售;三、利用非上班時間或例假日簽約;四、急買或急賣,買賣價格與市價「顯不相當」;五、委託仲介假賣再假買,同時申辦書狀補給;六、要求現金交易且金額較高;七、簽約金過高、付款要求迅速;八、指定銀行貸款或中途更換貸款銀行;九、中途更換地政士(代書)申辦登記;及十、虛報契約價格,超額貸款。
二○一八年時,藝人薔薔父親林茂樹出售一處台北市大同區的房產,卻遭「陳國X詐騙集團」盯上,利用人頭假買屋,騙得產權資料過戶,卻向民間金主「詐貸」,此一「假買屋真詐財」事件,曾喧騰一時,後經披露,同樣遭受該集團詐騙的受害人多達數十位,被詐騙的金額總數高達二至三億元。
當時擔任「假買屋真詐財」自救會委任律師的黃泓勝,迄今還幫不少受害者持續打官司,但他說,即使該詐騙事件當時鬧得沸沸揚揚,「陳國X」也被士林地院依詐欺、組織犯罪判刑,但仍在二審上訴。
受害者打官司卻漫長
黃泓勝指出,四年過去了,不少受害者看到「陳國X」等人還逍遙法外,直批司法正義為何不站在弱勢者這邊?他們辛苦打拚的房子,在買賣過程被詐騙,被拿去民間金主那邊設定抵押權,但錢根本不是他們借的,為了拿回原本屬於他們的房產,反而得跟那些民間金主打「塗銷抵押權」的官司?
黃泓勝指出,「假買屋真詐財」的詐騙官司,一是刑事「詐欺」訴訟,另一是民事「塗銷抵押權」訴訟,但因「陳國X」等詐騙集團嫻熟司法實務設下「超完美騙局」,他們先利用一兩件「官司和解」來取得檢察官認定,這純粹是雙方單純的「財務糾紛」,只是「債務不履行」,並不是詐欺,「假和解真脫罪」。
此外,在與民間金主的訴訟過程,民間金主也常以「不知情」做辯解,而錢並不是受害者去借的,更難舉證這些金主,可能是配合「陳國X」的知情者,甚至當時案中沈代書還曾寄信給受害者說,「至於抵押權人知不知情我不知道,但我想不管他知不知情都會說不知情」,而一旦無法證明這群人是「通謀虛偽」或「幫助詐欺」,就很難打贏「塗銷抵押權」的官司。
結果,雖然不少受害者「塗銷抵押權」一審勝訴,但因為告訴民間金主刑事「幫助詐欺」經過高檢署兩次發回仍然不起訴,而民事庭又會參考刑事認定,最後,很可能影響到民事判決結果,受害者縱使「塗銷抵押權」在一審是勝訴,但在二審時又被「翻盤」而敗下陣來。
另為了避免詐騙集團轉手房屋,或有些民間金主為了拿回被借的錢,常把房子送法院拍賣,受害者為了保全其房產不被拍賣,又要被迫拿出一兩筆錢來聲請「假扣押、假處分」或「停止執行」,對受害者又是另一種傷害及折磨的開始。
黃泓勝表示,在幫受害者打官司的這四年多,看到受害者所受的煎熬,真的於心不忍,但是,他坦言,「這種官司真的不好打!」他更發現,每幾年,詐騙手法會稍加翻新,又重出江湖行騙,而金主也是換個人頭繼續設抵押權放貸,每次都說「不知情」。
黃泓勝說,他常在受邀進行防詐騙演講時,一直呼籲民眾,不管是買房或賣房,過程真的要小心!再小心!
他也就詐騙類型與案例指出,「賣方被騙」的情況是未過戶就被設定抵押權,或是貸款或屋款被挪用,另有的是未付尾款卻被過戶並設定抵押權;至於「買方受詐」,常是付了錢卻無法辦過戶,或是屋主抵押權無法塗銷,另外就是房屋有瑕疵。
▲「陳國X」詐騙案,受害者打官司追求正義的卷宗,堆積如山。
防詐小撇步及3+2關鍵
他並分享「防詐小撇步」,一是小心高於市場價成交,你以為你「賺到了」,卻可能掉落對方的陷阱中,二是不同意買方自行過戶、不同意買方向民間貸款,三是尾款收齊再交屋,四是自備仲介或代書、律師,五則是向地政單位申請「地籍異動即時通」,一發現有異,馬上就異議或請求專業協助。
另外最重要則有「防詐3+2關鍵」,第一是:切勿任意交付印鑑證明、印鑑章及權狀等過戶文件。
第二,若買方不需貸款,款項全額進信託或履保帳戶,再進行過戶;而若買方需貸款,務必1.買賣過戶銀行抵押連件併送,才可用印及交付過戶文件,並取得2.銀行指定撥款委託書。
第三則是,過戶前取得賣方貸款銀行餘額證明書,買方貸款銀行撥款前進行照會賣方貸款銀行。
黃泓勝說,合約審議務必再三注意以上關鍵,否則違約還須賠付違約金。
不動產愛情詐騙陷阱
中華民國地政士公會全國聯合會副執行長蕭琪琳另就其所接觸,以及同業談及的詐騙類型指出:
一、偽造權狀:歹徒利用精密手法,偽造、變造身分證件或政府機關核發之執照、權狀、文書等證件,實施各種詐欺行為,之後,假裝屋主賣屋,收受買方付的定金或簽約金,拿了錢就落跑。
二、承租房屋,以所有權人賣屋,或以支付命令取得拍賣不動產後失蹤。
三、買方專找房子沒貸款的賣方,約定可以先行過戶,過戶後三個月內再將全部款項交給賣方,但卻利用這段期間,拿房子去跟銀行或錢莊設定抵押權借款,之後拿了錢就搞失蹤。
四、一屋數賣:將已出售給A而未辦理所有權移轉登記之不動產,再次出售給不知情的B。
五、設愛情陷阱,用不動產詐騙人頭去貸款,真詐財。蕭琪琳舉例,就有位某甲專買凶宅,該凶宅屋主為求脫手,也以市價六成至七成賣給他,在此同時,他四處到風化場所消費,物色可騙的女人「小花」當人頭。
幾番培養感情後,以幫「小花」贖身為由,想買一間房子給她住,並幫忙付二成頭期款;由於房子是登記給「小花」(登記名義人),得用她的名義跟銀行貸款,「小花」不疑有他,以為碰到好的恩客,卻沒想到步入恩客某甲所設下的愛情陷阱。
假設該凶宅的市價約1600萬元,某甲只買1000萬元,結果,做一份假的契約告訴人頭「小花」買1600萬元,一般房貸八成可貸得1280萬元,這時,就有超貸280萬元被某甲先拿走,先賺一筆。
再過一陣子,他再告訴「小花」,需要點錢,希望她拿房子跟民間的租賃公司做二胎,再貸款200萬元,最後,全部爽賺480萬元,就來個人間蒸發,「小花」發現不對,加上手頭緊,未繳貸款,最後導致信用破產。
公會推廣雙地政士制度
潘惠燦則談到,不動產詐騙手法千奇百怪,防不勝防,但若有人能幫民眾做「把關」動作,至少能降低風險,因此,新北市地政士公會就積極推廣「雙地政士」制度,並打算在今年十一月與政大不動產研究中心、台北市地政士公會,以及全聯會共同舉辦「交易安全與雙地政士論壇」活動。
他說,所謂的「雙地政士」制度是買賣雙方都應該各找一位熟識的地政士,在辦理過戶的過程,幫忙審核文件,以及注意貸款過戶的細節,幫忙「把關」,就能降低風險。
他並舉例談到,甲花了二千萬元(只付三成)跟A買房,之後,以要辦銀行貸款為由,要賣方A先提供權狀,沒想到,甲去辦過戶,且乾淨(指沒設定抵押貸款)後,不去找銀行貸款,反而找一位民間金主乙(非地下錢莊)借七成,該金主乙一看權狀沒問題,且房子也辦理設定給他,屬於第一順位,就如約將一千四百萬元借給甲。
後來,因甲落跑,不正常付利息,民間金主乙為保全債務,就聲請拍賣房子;而第一手屋主A也在發現甲遲遲未付尾款一千四百萬元給他,一查,房子被過戶走了,且被設定抵押權給他不認識的乙,且已申請拍賣他的房子,也緊急拿一千四百萬元向法院做反擔保,停止該房子被拍賣掉;此案,演變成第一手屋主A跟金主乙進行訴訟中。
潘惠燦表示,如果民間金主A有認識專業地政士,在借錢出去前多詢問,則專業的地政士一定會懷疑,一間沒有被設定抵押權,一般習俗認為「乾淨」的物件,不去找銀行貸款,卻找上民間金主,這中間「會不會有問題?」
潘惠燦說,一般銀行貸款利率,一年假設是二%的話,民間借貸是採月息二%計,一差差了至少十倍,甲沒有理由找民間金主借錢,除非「有鬼」?而地政士就會幫忙「找問題點」,若甲答不出來,或理由牽強,則會勸阻民間金主「若借出去,恐有麻煩」,就能幫忙多設一道關卡,讓有心詐騙者不易得逞。
詐騙案無所不在
另外,買房也要小心買到「違章」,潘惠燦分享另一個案例說,A透過仲介,看了賣方B的房子,房仲跟買方A說,該屋屋齡有五十年,但房子有拉皮過,所以一切看起來都是「全新」,賣方B也說,「再住五十年也沒問題」。
A不疑有他,就在仲介的牽線下,雙方進行簽約,並配合房仲指定的地政士送土增稅及契稅的申報,沒想到稅捐單位打電話給地政士說,「房屋權狀有問題喔」,後來一查,賣方B把舊屋拆掉重建,但怕麻煩,並沒申請新的建照興建,最後也沒申請使用執照,以為「舊照裝新屋」可行,致新建的房子成為「違章」,沒有權狀。
如此一來,換A傻眼,因為房子沒有權狀,他根本無法辦理貸款,再者,他買該間房子是為了做「公司登記」用的,結果,一切都成泡影。
潘惠燦表示,現行透過房仲買房,房仲都會找其特約地政士辦理過戶,該地政士往往是簽約時才接觸案件,事前並無法進行案件的審理。另外,北部慣行的作法,買賣案件的地政士費用是由買方負擔,但地政士跟買方也都是第一次見面,根本沒辦法站在買方立場幫忙「把關」。
雙地政士幫忙把關
潘惠燦表示,新北市地政士公會正在推行「雙地政士」,也就是買賣雙方都各找一位認識的地政士幫忙把關,若不認識,則請公會幫忙介紹合格登記的地政士。
像買到違章的案件,若是買方堅持用自己的地政士,事前就會發覺,屋齡五十年的房子怎會「全新」,進而去「查產權」、申請「房屋稅籍證明」,就會看到該門牌上竟有兩個「稅籍」,是不合理的,進而會告訴買方,「是不是不要買比較好?」就能避免買了出狀況,最後,還要打官司。
潘惠燦另指出,新北市新莊地區有不少工廠,就有一位上門求助的買方說,他花兩、三億元,竟買到沒辦法辦理工廠登記的房子,經過了解,也是有些工廠屋主拆舊屋蓋新屋,但也是「新屋裝舊照」,結果,新廠房根本就是違章廠房,後來買來想登記工廠營運的買方,最後也要打官司撤銷買賣契約。
潘惠燦說,現今不動產交易糾紛或詐騙事件,不離「騙錢」、「騙房子(土地)」類型。
以騙錢的類型來說,有些「假賣方」主要在騙買方的「訂金」及「簽約金」,之後就落跑;買方若找自己的地政士,那地政士會要求錢先進「履約保證」專戶。
以「騙房子(土地)」類型來說,他們先花小錢,給個「訂金」及「簽約金」,就騙說要拿去銀行做貸款,希望先拿到你的權狀及印鑑證明,最後,偷偷去辦過戶,又或者說,等他辦完過戶,過三個月再付尾款(其餘的七到八成款),善良的屋主,房子就這樣被騙走了。
潘惠燦表示,若是賣方有找自己的地政士,那他會要求買方貸款銀行確定貸款金額後,再會同買方的地政士一起到地政事務所辦理產權移轉登記及抵押權設定登記,就能防止錢沒拿到,房子被過戶走的情況發生。
另外詐騙的「話術」五花八門,有時「假賣方」會以「我急需錢,賣你便宜一點,我要先用五百萬元(假設),那些錢不要進履保」之類的;而對一些善良的買方來說,屋主能算便宜一點,本就是買方想「殺價」的目的,能殺到價,就容易降低「戒心」,但最後卻發現,是「假權狀」、「假身分證」。
蕭琪琳也指出,當事人對於權利需要保護或爭取時,通常會聘請律師為其伸張正義,然而數千萬、數億之不動產財產交易案卻未有相對保護。
他說,對於買賣房地產,所簽訂的契約除了買賣總價支付方式的約定外,買賣標的是否符合買方需求,瑕疵擔保的範圍,是否附條件或期限,契約生效或解除等等,這樣複雜又專業的內容實非一般的消費者所能了解。
以不動產交易現況來分析,當雙方對於買賣標的跟價格意思表示一致時,會由買方委任其熟悉之地政士來執行買賣案件,當然也包括雙方有爭議時的契約解釋,而現行制度,因委請地政士的費用大都由買方支付,容易造成地政士偏袒買方,或者地政士遭賣方質疑公正性。
善用專業設防詐關卡、防火牆
地政士公會有鑒於此,才會建議民眾買賣房地產的時候,買方跟賣方都各自委託地政士來協助,由兩位地政士來幫忙買賣雙方,除了移轉登記進行順利外,雙方有爭議,兩位地政士解釋時,也較容易讓買賣雙方心服口服。
遇到詐騙案,地政士也容易因為專業判斷來檢舉不法,買賣案由委任仲介公司居間成交,甚至可以由買方、賣方各自委託之地政士,對於仲介公司要求簽立契約或單據,由受託地政士加以解釋後,再由買方或賣方判斷是否符合當事人真意,如果不符合時,可以加以修改,這樣可以保護消費者權利。
蕭琪琳表示,「雙地政士」制度好處多,消費者只是花一筆小錢,就能為千萬房產多設一道「防火牆」,值得消費者多多利用!
▲不動產買賣金額大,若中間有所閃失,不管買賣方都會「捶胸肝」。