自從兩年前內政部與各地方政府實施聯合稽查以來,錯誤態樣已大幅減少,以下謹就買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之開工及取得使用執照期限,再彙整對照111Q3台北市地政局聯合稽查時合格率最低第十序位「開工及取得使用執照期限」之錯誤態樣分別提供淺見,以供參考。
▲台北市111年第3季預售建案定型化契約審查合格率
●開工及取得使用執照期限(合格率46.43%)
依內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十二條「開工及取得使用執照期限」之規定:
壹、預售屋買賣定型化契約對於「開工及取得使用執照期限」之規定:
(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:
1.因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。
2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。
(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。
▲實價登錄2.0(資料來源:內政部地政司)
近年營建成本大幅上漲、缺工缺料等因素,導致建案完工時間遞延一、二年者比比皆是,再加上房地合一稅2.0的五年閉鎖期,今年1月10日「平均地權條例修正草案」也三讀通過,其主要重點如下:
由以上資訊可知,未來整體市場交易秩序所受管制必然愈來愈嚴謹。
▲沒有建照,沒有買賣(資料來源:內政部地政司)
▲注意開工、完工及交屋日期(資料來源:內政部地政司)
未載明賣方應於領得使用執照六個月內通知買方交屋,而係逕以開工日起○○○工作天內計算之。
開工與完工日期均應以日曆天為準,而非工作天,而更重要的是,務必註明哪一天開工,例如中華民國○○年○○月○○日開工,日後才得據以追蹤計算取得使用執照日期,也唯有如此,才得以權責分明,避免衍生無謂糾紛。
另外,「領得使用執照六個月內通知買方交屋」也相當重要,尤其是近年缺工缺料情況下,更應注意延遲交屋所衍生之交屋日期爭議問題。
逕於契約內規定買方應於收到交屋通知日起一定日數內配合辦理交屋手續,未留空待買賣雙方協商。
契約內規定買方未依約辦理交屋,自賣方通知交屋日起,視為已完成交屋。
此一問題主要涉及買賣移轉相關稅費,例如地價稅、房屋稅、管理費以及延遲交屋罰則等;近年因疫情、缺工缺料影響,更應注意相關稅費以及延遲交屋罰則等事項。
逕於契約內規定交屋日起即應負本戶水電費、瓦斯基本費,如僅係短期,基本費相差有限,惟若因其他因素延遲交屋時間,再加上管理費等,累積金額不容忽視。
值得注意的是,一般預售契約常見規定買方應於收到交屋通知日起10~15日內辦妥交屋手續之約定,並且自通知之交屋日起三十日後,不論已否遷入,都應負擔水電費、瓦斯基本費、瓦斯裝錶費用及保證金等相關費用。
首先應就建案所在縣市因應新冠肺炎影響,建照增加建築期限2年之相關規定,深入了解其間利弊得失,以資保障自身權益。
其次,對於天災、鄰房抗爭、鄰房損害爭議期間之認定,亦應充分了解實際情況,俾免遭致無謂損失。
(2)賣方如逾期未取得使用執照,每逾一日應按已繳房地價款或買賣價金計算遲延利息?另外,若逾期多久仍未取得使用執照,視同賣方違約?最值得注意的是,遲延利息係按已繳房地價款計算,並非房地總價。
(3)除應注意開工與完工日期之外,更應注意公共設施之點交問題,以免一再延宕而影響施工品質或公設空間大小而仍不自知!
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定,不得約定買方須繳回原買賣契約書。
一般而言,交屋範圍為主、附屬建物及汽車停車位,至於土地持分,因係共有持分,依現況不做點交手續。
就實務現況而言,一般購屋者大都只關心自己所購買那一戶的房屋面積或公設比,而忽略土地持分是否依建物面積比例分配,及至數十年後都更整合時方才發覺權益受損;因此,簽約時就應有防患未然的預防心態。
▲結構安全與窗框漏水息息相關