春江水暖鴨先知」，經濟景氣的春燕來了？還是最後只來了一隻紙鳶？窒息已久的房地產市場是否已經落底？國際貨幣基金(IMF)於5月6日公布最新的經濟成長預估，再度下修全球經濟展望，預估2009年全球經濟衰退1.3％，同時大幅下修亞洲經濟成長預估，預期亞洲較為富裕，但以出口為導向的經濟體，將遭遇「漫長且嚴重的衰退」。含日本在內的亞洲地區，今年經濟成長率放緩至1.3％，台灣則從0.1％調降到-7.5％，在亞洲國家排名中為倒數第二。《理財周刊》社長洪寶山指出，目前公布的各項經濟數據以及預測，對於房地產市場都是利空，但是從去年11月，台股自3955點上漲至今，漲幅超過6成，台股的飆漲帶來投資市場熱絡，是否就代表房地產已經落底？「如果單純從技術面或基本面來分析，你是不敢進場的，因為從基本面、技術面分析起來，是沒有股票可以買。」洪寶山以投資股票為例，認為這一波台股行情當中，有股票能夠漲3成、5成，甚至1倍、2倍，最主要就是資金行情的推升，而現在房地產市場就有這個味道。洪寶山認為，全市場並非是沒有資金，而是信心危機，只要經濟趨勢開始穩定，可以投資了，錢潮也會隨之而來。「台灣走向M型社會、M型經濟，沒有錢的人，三餐可能都有問題，但有錢的人，現在已經靜待時機準備進場，有低點可能就想進場買了。」《理財周刊》特別邀請了學術界與產業界的專家，從理論與市場不同的角度來分析。政治大學地政系教授張金鶚，以及台灣房屋總經理彭培業，分別以經濟模型的數字來說明，同時從市場實際的動態嗅出房地產市場的溫度，希望本期【名人下午茶】能讓讀者在糢糊的環境中，找尋到投資的方向與機會。
#@1@#台灣房屋總經理 彭培業：回歸到市場面，2007~2009年房價就好像洗三溫暖一樣，因為是「3年」，所以形容它是三溫暖，但是三溫暖後對我們的不動產市場和台灣整個大格局來講，它其實是健康的。我們將場景拉到2008年第3、4季，第4季整個房地產啟動，到今年3月份整個成交天數縮短，成交量放大。市場的數字會說話，這些買方不會只是捧場而來買房子，因為購屋是那麼大的金額(圖1、表1)。從我們的體系觀察到，3月份的成交量大約成長100％，較2月份增加一倍，4月又比3月成長。那麼2009年的第2季，5月到6月是否能夠追這個買氣？我認為買氣是絕對可以追的，因為很多物件去化掉之後，我們要回歸到市場。我們可以談領先指標、落後指標，作為消費者，要知道人心是最難測的，信心是在哪裡？房地產的價格本身就來自於信心與預期，為什麼高鐵的土地會上漲？因為公告現值是較低的，當然就來自於預期，預期它通車後帶來的效應，結果通車之後夢醒了，所以價格掉下來了。我想人心也好，信心也好，它是支撐房價最重要的一個指標。政大地政系教授 張金鶚：台灣房地產景氣是否落底？從幾個面向來看，第一個是消費者看到過去房地產本來不錯，但是從2007年開始就慢慢覺得信心不足，到2008年更清楚，第1、2季有小反彈，大家覺得很有信心，但是到了第3季整個下來，而且下來得很快；廠商回應的意見，也覺得不太好。從綜合指標的模型來看，最近景氣是開始下滑，而且很清楚地，是連續2季的藍燈。我們公布的今年第1季國泰指數(圖2)出現價量背離，而「量先價行」，大家很清楚，這幾年一直如此。假設業者說從2008年下半年到現在(4月底)不過快一年，我們認為從過去下滑到現在已2年，從這些數據來看，其實是才在往下走的階段。我沒有看到好的訊息，所以我說房地產景氣在開始下降的階段。
#@1@#張金鶚：台灣的房地產市場能夠自絕於總體經濟嗎？好像很難，因為總體經濟整個都不好，產業不太可能特別好。你有特別的條件，跟人家不一樣嗎？或是反過來講，台灣特別好，世界不好？理論上都沒有這樣的條件。我同意彭總說的「信心」，但是口袋沒有錢不是信心問題，口袋就是沒有錢，怎麼辦呢？只是我們在做需求調查的時候，就叫做信心調查。總體面來說，經濟不復甦，房地產不會復甦，我們過去長期研究房地產產業與總體經濟關係，簡單來說，房地產不是火車頭，而是落後整個總體經濟大概1年多，這是我們經過10多年的研究結果。總體經濟復甦起來，口袋才有錢。現在的總體經濟狀況大家已經很清楚了，有人講明年可能會好，或是今年就好，這是各說各話，或是政府要說好，我們都沒有意見，但事實上並不容易。彭培業：景氣一定會反轉，當你持有3年、5年之後，一旦景氣反轉，你的房地產是否禁得起這段時間的考驗？你是否有能力在這段時間繼續持有這個標的物？繼續持有才是最重要的。所以我認為房地產不是一個概念上去談落底，有些區域已經落底，像台北市有12個行政區，有些區域當然沒有落底，因為它的房價高不可攀，民眾不願意追價，但有的地方的確已經落底，要看區域。以台北市仁愛路來看，一條路上有些就已經落底了，有些還沒有落底，一條路上房價有不同的表現，同一個區域也有不同的表現。當然政府政策在5月將實施2000億優惠房貸，很多民眾在追，而且利率確實低，再加上去年的房價被所有的房仲同業修正了1成5至2成5。經過這波健全的體質三溫暖之後，應該是個別區域的漲跌互見，而不是用一個概念說等到3年、4年才會落底，這樣民眾會錯失很多買房的機會。當然張教授提出來也是讓大家有所警惕，挑房屋真的要慎選。
#@1@#張金鶚：從量來看，台灣整體的推案量在縮，成交量也縮得很多，超過一半以上，連台北市的房價都在下跌，當然這個下跌的幅度不夠大，而且個案本來就很難說。房地產與股市還有一點不太一樣，房地產基本上是消費財，什麼時候買房子，有其調整空間，也有討論的空間；不景氣的時候的確還是有人買房子，就是因為它是消費財，所以在這樣的概念上就要很小心了，消費財不是看投資的漲跌，而是要看產品好不好。如果市場在投資的情況下，有錢、有餘力的話，就開始受到投資與消費的影響，也會開始猶豫到底該不該戒急用忍，因為賺了利差可能賠了價差，而且房子很貴，所以大家就會比較審慎處理。當自己買房子的時候就要看個案，以個案為主，但是你會受到大環境的影響；而且所得很重要，你要負擔得起，如果現在一時買得起，將來付不起，到時斷頭可能性會增高。彭培業：價格絕對是會因區域而有差異，也就是要看區域與個案需求面而定，發展成熟區域或優質、稀有產品，價格將獲得支撐，下修幅度有限。談到區域我還是強調絕對是個別區域漲跌互見，不同的區域就有不同的價格，同樣的區域會因產品不同而有不同的價格。價格是錯綜複雜、千絲萬縷，所以我強調流通，而要給消費者更完整的資訊才能夠流通。房地產應該要從兩個面來看，除了看總體經濟還要看區域發展，純粹從總體經濟看是不夠的，因為總體經濟面大概所指的是利率、所得，以及失業率。這是一個變動的年代，變動的結果就是有好有壞，這裡面就有選擇的機會。而在這個變數的過程當中，你要如何找到基本盤好的地方？供給量少、向下修正過的地方，這個在北台灣已經出現了(表2)。我認為台灣有一個很珍貴的部分，就是民主力，但我們一直談經濟力，卻疏忽了民主力。
#@1@#張金鶚：很多人說現在台灣好像外冷內熱，我並不了解，也不覺得台灣可以熱，好像台灣的房地產市場3月比2月好，有加溫的感覺。事實上我們看到的數據只是一個假象，是很多人危機入市的想法所造就出來的，可是整個大環境還是冷的。如果說台灣外冷內熱，或是說台灣的民主力，真的是這樣嗎？大陸不民主，但是大陸的房地產卻比台灣熱，大陸的房地產要比台灣來得有利可圖，這是毫無疑問的。大家也在說大陸資金開放之後，到底會不會來台灣？我認為是不會的，那些人是生意人，他不會為了政治力而來台灣投資、來幫助台灣、來救台灣，怎麼會來救台灣？大陸的資金放在大陸的房地產上可以賺更多，怎麼會來一個不熟悉的地方獲利？這都是一廂情願的。彭培業：房地產講求議題，議題來自於信心與預期，現在台灣整個存款大約有21兆，這麼多的錢放在裡面，台灣不是沒有錢。我是正面看台灣的房地產，因為台灣在兩岸三地中，是民主發展得最好的。我認為全球的經濟是不好，但是2003年到2007年，台灣的經濟事實上也沒有多好，因為過去台灣在執政當中，與中國大陸的關係是一個閉鎖的狀態，我們可以看到愈開放的地方房價愈高，就像香港早期開放，所以它的房價很高。過去2003到2007年全球在熱的過程當中，台灣是冷的，並沒有一個正常的表現，台灣過得很辛苦，現在我強調的是外冷內熱，因為我們的民主力，以及台灣走向開放，台灣的機會也就愈來愈多，在走向開放的環境當中，台灣的不動產使用價值是被創造出來的。
#@1@#張金鶚：中山大樓以及信義計畫區A11、D3不動產的標售案都順利標售成功，對於商辦的需求刺激可能性是大的，但是信義計畫區的土地畢竟有它地點的特殊性，因為地少而造成的需求出來。不過從我們調查台灣整體商辦的景氣，現在顯示的數據仍然不佳，所以也不需要因為這幾個標售案的成功，就擴大了期待，只是相對於住宅的需求，商辦是比較好的。至於台灣開放陸資來台，有機會激勵商辦的景氣，仍然要看需求到底有多少？還是要分為兩個部分，不論是住宅或是商辦，都還是分為消費與投資，如果陸資來台還是偏向於消費需求，辦公室商業流動，並不是買低賣高投資獲利的需求，如果兩岸關係升溫，商辦的景氣要靠國際經濟、總體經濟來帶動。經濟力是一個很實在的問題，是大家慢慢要去面對的，我還是強調，怎麼樣讓我們的經濟成長變好？讓我們的所得提升？這是一個核心關鍵，這些沒有起來，各種現象都是一個點，不會連成線，也不會形成面。彭培業：這幾個大案標出去有幾個現象，代表民眾對房地產信心恢復，其中信義區受惠最大，豪宅、土地價格都往上彈升1成以上，不過對於偏遠豪宅並不會產生影響。由於2009年商辦新供給多達5.7萬建坪之多，主要集中在信義計畫區、天母等商圈，空置率攀高，接下來還是要考驗去化的速度。因此要觀察商辦景氣是否回溫，還是要從租金行情來看，租金提高表示承租意願強烈，租金降低表示無人承租。以兩岸三地的租金來比較，台北市的A辦租金行情和北京接近，但和上海及香港IFC大樓比較尚有一段距離(表3)，如果兩岸交流頻繁，租金較低的城市，有機會被帶動上來。
#@1@#張金鶚：任何東西的動態變化是很多的，我想要告訴大家的是，賺錢要做功課，要嚴謹一點。當各種指標出現一致性時就要小心一點，當指標慢慢地起來，當然，時間只是給你歷史經驗，房子是以消費財為主，不景氣也不是不能買房子，只要你有能力，負擔得起，自己很喜歡，而且有不可替代性，自然任何時間都可以買。今天買房子，不是只看價格，只看優惠房貸，來投機取巧而不做功課，那些錢放在股市上可能的確可行，若就消費來說，就是個很現實的問題。如果以投資角度的話，基本上不宜，如果在意價格的話，就不要進場；如果重視產品、站在消費的立場，還是可以進場，可是就不要太在乎價格，要在意品質，價格漲你還是要買，如果想要賺錢，那就不要談了。短期看起來不是很理想，我也說房地產是要看一個5到10年長期的，如果說3、5年進出想要獲取利益，我建議要再想想看。彭培業：教授也提到，鼓勵你如果當消費，就可以去買。這表示也不需要等落底了，因為房地產畢竟是長期持有的一個工具，不是咖啡喝完就走人，房地產從裝潢到居住，是一段很長的生活過程。房地產是一個消費生活的工具，但是它本身就具有投資的功能，這麼大的金額，當然要有正確的觀點去處理。家庭財富的比例實在太重要了，如果我們將不動產當成動產來看，它是會生老病死的，商圈也會移轉，這些都可以長期持有去觀察。教授提到我們強調品質，其實生活就是品質，投資就是品質，它是一個包套的，無法切割開。選擇標的還是要非常審慎，心態上也要調整，準備長期持有，短進短出目前則沒機會。
