在476期《理財周刊》中有提示到「10月份的另個觀盤重點在營建資產族群」，相信經過一周的時間演變，10月12日營建類股指數創下今年新高的311.11點，印證了筆者對於盤勢的觀點─「中秋變盤，指數不轉折，但主流輪替」。9月季底作帳的強勢電子股果然趁著10月初公布營收利多之際，出現逢高拔檔的轉折點；而進入到第4季傳統旺季的內需傳產股，在9月29日經濟部長宣布「ECFA(兩岸經濟合作架構協議)將於10月諮商、明春洽簽」的政策時間表之後，便奠定了傳產股將接替準備進入淡季的電子主流地位，成為第4季的操作主軸(圖1)。
#@1@#相信只要是《理周日報》的忠實讀者都知道，從9月下旬起，《理周日報》便把操作建議的重點擺在營建資產族群上面，甚至還在廣播頻道上贈送3檔營建股─冠德(2520)、皇翔(2545)、華固(2548)，做為10月份的主要觀察指標，結果不負眾望地，領先股冠德從9月30日至10月12日為止，累積漲幅達32.25％，強勢上漲的結果，帶動其他大台北地區的營建資產股一一強勢表態，相繼創下今年新高，例如皇鼎(5533)、興富發(2542)、基泰(2538)、宏普(2536)、宏璟(2527)、台肥(1722)、南港(2101)、泰豐(2102)、厚生(2107)、裕隆(2201)等個股，造成黃金語音線所精選的勤益(1437)、力麒(5512)、國揚(2505)、興富發、士紙(1903)等潛力股累積漲幅也都相當不錯。而且在10月25日亞太會館正式開標之前，用底標150億元所換算而得的土地價格高達每坪607萬元，相當於建物每坪240~250萬元的天價，再加上頂級建材與其他雜項成本，得賣300萬元才能有足夠利潤，是本波營建資產股比價的標竿。而據戴德梁行於10月7日對外宣稱的3組「高度」興趣的人馬當中，其中2組目前已經確定有兩位買家會投標，分別為港資開發商和台灣企業，另外還有一家本土壽險業者表達高度興趣。正因為亞太會館標售案已經有流標的經驗，此次捲土重來的成功率甚高，據戴德梁行表示，事前已跟業主充分溝通過，不至於再度翻盤，所以一旦成交，台北市的房價將跨入新的里程碑，同時也將更加確定「新北市」的輕移民潮湧入加速。在這3組人馬當中，筆者最感興趣的是戴德梁行所提到的「本土壽險業者」，到底會是何方神聖呢？
#@1@#新光金控(2888)兼新光人壽副董事長吳家錄於9月28日接受媒體採訪時表示，「最近會成交一樁百億元以上的不動產投資案，時間就在20天以內。」他不願透露標的，僅表示標的在台北，雖然同時也表示「亞太會館底價150億元太貴了」，但如果藉由拉抬亞太會館創下新天價，則手上已有的土地將順勢水漲船高，如果用這樣的角度來解讀為何新光人壽願意用破壞行情的每坪403萬元價格，標下國防部重慶南路三段緊鄰經濟部的1332坪土地，創下國內住宅區土地第四高價，來對照近期新光人壽積極獵地的大動作，就顯得合情合理了。但其他壽險業者呢？富邦金控(2881)總經理龔天行於10月12日表示，富邦金過去一年來花了305.77億元買了6筆不動產，後續估計還有600億元加碼的空間，即將標售的台中廣三SOGO百貨以及台北信義區亞太會館等標案，都在評估之列。看來剛插旗信義計畫區A10的富邦金，也有可能趁勝追擊。那距離亞太會館最近的國泰金控(2882)應該是最了解這塊地的價值，會不會是程咬金呢？一切還是要等到25日亞太會館真正的開標結果才能得知。另外政策宣示年底前加速陸資來台投資，一旦落實，則中國大陸300家國營企業來台設點，每家需求100坪，則至少有3萬坪的商務辦公大樓潛在需求，而目前台北市信義計畫區的商用辦公大樓空置坪數正好是3萬坪；如果陸企要擺場面的話，相信就連未來3年後大直重劃區內的「台北好好看」所興建的8~9棟超高摩天大樓也將被去化。
#@1@#很自然的這波營建資產的選股方向，就是以擁有大台北精華區的土地庫存業者為首選。這也是為什麼928檔期豪宅熱賣的冠德，公告在信義計畫區的松勇路附近買下1611坪之後股價率先衝出去；接著是基泰台大，然後是力麒牯嶺街A、B案，最後興富發的新莊新富都第二期。資產股也不遑多讓，每股淨值(NAV)有48元的遠紡(1402)除了反映板橋亞東醫院附近的土地之外，還有ECFA簽訂之後的零關稅優勢，帶動同樣是在板橋地區有合建案的厚生(2107)，股價創今年新高；勤益(1437)新莊頭前庄的都更案也讓股價創今年新高，南港輪胎(2101)參加「台北好好看」計畫，股價也是創今年新高，帶動同樣在南港有建案的潤泰新(9945)、華固與國揚也是大漲，很明顯的營建資產族群是多頭指標。統計10月1日至12日為止，投信集中買超營建資產族群超過萬張以上的標的有：新光金(54980張)、冠德(23009張)、遠紡(15752張)、裕隆(11628張)、力麒(10780張)、厚生(10664張)，泰豐(10304張)、興富發(10002張)等8檔，很有機會成為年底法人與企業作帳的重點。《理周日報》在9月底、10月初掌握到電子股的波段轉折拔檔點之後，重新於10月13日趁著政策可能局部重徵證所稅的利空打下來的低點，進場低接電子股，選定的標的以面板相關族群為優先。原因是根據中國大陸商務部監測，10月1~8日的十一黃金周整體消費品零售額約5700億人民幣，日均零售額比2008年十一黃金周成長18％左右，整個假期結算下來，產業平均都有約30％的高度成長，其中以商品別來看，家電(超薄高畫質液晶電視、雙門冰箱、高畫素數位相機、3G手機等)、金銀珠寶、秋冬服裝、主副食品、汽車等均呈現熱賣態勢。根據這份資料預估，十一長假之前的液晶電視高達15周的通路庫存，將可有效消化降至8~9周的正常庫存水位，換言之，第4季傳統淡季的營收降幅將可縮減至10％左右，也難怪友達(2409)的股價在10月2日見到30.7元低點之後，就開始走高，顯然是反映中國大陸十一黃金周的零售買氣熱絡；在面板相關零組件當中，符合最近3個月(7~9月)累積營收成長超過30％，且9月營收成長超過20％的個股，就只有1檔瑞儀(6176)的QOQ+49％、MOM+25.51％，基於瑞儀已經打入韓系客戶供應鏈，2010年的成長動力就看LED TV而定(圖2)。
#@1@#因立委質疑最近13年政府一共賣出5千多公頃的國有地，相當於一個嘉義市，導致行政院長10月6日宣示，以後國有地若超過500坪「只租不賣」！如此情況之下，都會區內的精華地將更加值錢。尤其是大面積的土地，而占地4.3公頃(約1.3萬坪)的士紙開發案就更加顯得珍貴。1992年士林紙廠申請變更地目，由原「住三」變更為「商三」，但容積率維持住三的225％不變，導致士紙寧可擱置養地，繼續與市府溝通。2008年台北市政府推動「促進都市再生2010年台北好好看」計畫，透過提高100％容積獎勵加速老舊社區再生，士紙再度送件，終獲市府同意並享有容積獎勵，於2009年4月定案，按規定2010年3月之前須取得建照，同年9月底前動工，士紙預定2010年5月開工。依照規定，士紙需捐地20％，所以可開發面積為9353坪，從都市計畫書得知士紙將投入276億元(試算如下段)，將規劃文創園區、辦公大樓、商場及住宅，士紙打算仿效上海新天地結合舊建築與新商業大樓的模式，規劃為紙類博物館及士林歷史文物館的文創園區，預定2012年底完工先行開放給市民參觀。就土地部分，以目前公告現值的每坪53.9萬元來計算，總公告現值為50.4億元，以士紙26億元的股本計算，可增加每股淨值19.38元；但市價估抓每坪200萬元的話，則士林紙廠價值達187.06億元，每股淨值貢獻71.94元。就建物部分，在原商三225％的容積率條件之下，可開發的樓板面積為21054坪，根據「台北好好看」所給予的容積獎勵，則原商三的225％的容積率可調高至464％，可開發的樓板面積達43357坪，以台北市平均房價達每坪60萬元以上，15樓以上的單坪營建成本作估算基礎的話，約11萬7千~16萬元，採16萬元作計價基礎，則建造成本約為69.37億元，但還得加上人事成本、代銷成本、銀行利息等其他雜項等20億元成本，則總建造成本為89.37億元。187.06億+89.37億=276.43億元，吻合士紙在都市計畫書的總投資金額，表士林紙廠開發案可貢獻每股淨值達106元。但考量亞太會館的150億元底標，以及鄉林(5531)的士林官邸挑戰每坪300萬元的情況下，推估民國百年國慶之前，士林紙廠有機會挑戰每坪250萬元的價位，則市價估算可達233.82億元，每股淨值貢獻89.93元，則整體開發案價值對於每股淨值可提高至124.3元。就技術面而言，2009年5月底的65.8元收盤價為有效性支撐，但因隔月爆出313.68％的量能，而且股價逼近百元關卡，受阻於1990年以來的20年長期下降壓力線，因此從6~9月皆處在量縮的籌碼沉澱整理。而6~8月的關鍵價為80元附近，因此當士紙收盤站穩80元關卡時，表中期整理進入尾端，將挑戰新高。
