面對氣候變遷挑戰，永續綠建築已成為全球建築新潮流，不動產的減碳解決方案也跟能否取得銀行融資大有關係，綠色商辦當道，大房東再不做，小心被淘汰！
不得不承認，「ESG永續」的議題正在全球掀起一場無形的戰爭，影響著企業的發展，而台灣的不動產業也在面臨缺工、缺料之外，另一個綠色無形成本的提升，但現今不做，未來恐被「淘汰」，尤其是商辦大房東，若趕不上綠色商辦的潮流，就要眼看著別人「租金」往上漲，而你的房客逐漸流失中。
綠色建築與綠色金融
仲量聯行與永豐銀行在今(2023)年十二月六日合辦了一場「實踐不動產永續淨零與綠色金融論壇」，吸引國內外科技業、保險公司、建設業、百貨業、旅館業及外商公司等近百家企業參與。
董事總經理侯文信談到，我國於2022年三月正式公布「2050淨零減碳路徑圖」，並於今年修正通過《氣候變遷因應法》，其中「淨零建築路徑規劃」之目標為2050 年100%新建建築物及超過85%建築物為「近零碳建築」。
而「綠色金融」之目標為運用金融市場力量，導引企業重視淨零轉型及因應氣候變遷，將資金投入綠色及永續發展領域，同時啟動碳權交易制度，顯示永續淨零已不是口號，而是進入具體實踐的時代。
此外，根據聯合國環境規劃署統計，全球近四成的碳排放來自不動產的興建與營運，如何降低不動產所產生的環境衝擊至關重要。
侯文信表示，作為綠色不動產實踐者，仲量聯行將能源、設施物業管理和永續發展主題相互串聯，整合出業內唯一的創新科技管理平台，能幫助建築物裝配「科技大腦」、透過AI降低建築物能耗，不管是商辦大樓、購物中心、旅館或工廠，都能成為都市裡有智慧、有效率的健康建築。
面對氣候變遷挑戰，永續綠建築已成為全球建築新潮流。根據仲量聯行近期調查，有72%不動產投資人相信綠色建築會推動更高的入住率、租金、租戶留任率，提高資產價值。
侯文信也談到，在台灣，外商企業在承租辦公室時也都指名要有綠建築標章，擁有綠色認證的Ａ級辦公在租金方面約有10~15%的溢價。
例如位於敦化北路的宏國大樓，屋齡快三十三年，在逐步進行汰換空調冰水主機、升級能源回收電梯、大量設置綠植、雨水回收槽、增設PM2.5過濾新風系統等設施改善後，順利取得LEED白金級認證，淨租金增幅超過20%以上。
侯文信談到，在ESG浪潮下，如何真正落實不動產永續淨零，將持續成為業界關切的熱門議題，因為有愈來愈多外商客戶在找辦公室時，直接淘汰掉沒有ESG的商辦空間。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉表示，追求永續的全球趨勢促使企業越來越重視ESG，因此專業的不動產投資者也體認到其價值。由於全球約有40%的碳排放來自建築環境，從建築方面著手減碳成為當前勢在必行的趨勢。
▲仲量聯行與永豐銀行合辦「實踐不動產永續淨零與綠色金融論壇」，董事總經理侯文信(左3)與貴賓合影。
綠色商辦 ESG浪潮
萊坊在《2023年第三季ESG不動產投資者調查報告》中，集結了專業投資機構的投資者對不動產ESG的觀點，這些投資者的資金來自全球各地，所管理的資產項目有六成為辦公室，總價值合計將近英鎊3,000億元(約新台幣11.8兆元)。
結果顯示，ESG已成為投資決策的關鍵因素，有77%的投資者表示，建築物是否取得環境認證是其在不動產投資決策上的關鍵考量，另外有61%的投資者表示，購入不動產前會要求提供建築物的能源使用效率報告，預期在未來三年，ESG策略與承諾將大幅影響房地產投資決策，而具體的應用可反映在綠色租賃及辦公大樓硬體規劃上。
江珮玉指出，在辦公大樓的ESG議題上，尤其頂級辦公市場中，綠建築認證已成為辦公大樓的一項標準配備，例如今年才剛完工的富邦人壽大樓(A25)，就同時取得了台灣綠建築(EEWH)黃金級與美國綠建築標章(LEED)黃金級兩項認證。擁有綠色認證的優勢不僅是良好形象，對不動產的收益和資產價值也有正面助益。
▲瑞普萊坊整理自《Knight Frank ESG Property Investor Survey Q3 2023》。
綠色租賃成為未來主流
萊坊本次的調查結果顯示，綠色租賃逐漸成為業界的常態。也就是在標準租約內容之外，再納入涵蓋ESG目標的條款。如此一來，不管房東或租戶都能更有效地管控並提升大樓環境績效。
何謂綠色租賃？有97%受訪者表示會納入「提供水電及廢棄物數據」，70%的受訪者則表示會約定「採用智慧建築科技」，例如：自動調節溫度／自動照明系統，另外則有65%限制了對建築能效帶來負面影響的改建工程，其他常見的條款還包括「協助提升環境績效的服務費用」、「轉租租戶篩選」等等(圖一)。
隨著ESG議題近年在台灣不動產界已逐漸醞釀成熟，綠色租賃的應用幾年內也將在台灣市場普及。
此外，聯合國第28屆氣候峰會(COP28)也於杜拜召開，國泰金控總經理李長庚受邀出席，並於最重要的周邊論壇「世界氣候峰會」(World Climate Summit)進行開場演講。
他表示，全球對氣候與自然議題的合作行動已有更多成功案例，在COP28跨領域討論更重視落實《巴黎協定》目標，迫切需要透過混合金融與轉型金融來加速低碳轉型，另外更要將「公正轉型」放在低碳發展的關鍵位置，透過創新的、科技的、自然為本的各種解決方案，輔以完善的政策與跨部門協調，才能面對氣候變遷挑戰。
李長庚提及，在COP28上，他發現與會人一直在討論一個金融議題，就是問「錢在哪裡？」而國泰身為金融機構，已深刻感受到社會對金融業角色的關注，「這也提醒我們應更積極採取行動。」
李長庚表示，全世界需要加速低碳轉型，關鍵是要將每一分資源都放在正確的位置，實現並擴大更多解決方案，將具前瞻性的專案轉化為可商業化並具融資可行性的案件。
李長庚也分享國泰金控2022年在淨零轉型上的努力與成果，如承作台灣首件太陽能融資，並承諾2050年金融資產與淨零碳排，此外，國泰成為台灣第一家RE100金融業會員，更成為亞洲第六家通過SBT目標審核的金融機構；另國泰金控低碳投融資金額達到3,058億元，加計基礎建設、微型金融、水資源等永續金融達1.7兆元，也將更積極推動綠色金融的發展。
企業轉型獲利搏這一把！
而面對減碳壓力排山倒海而來，台灣企業如何迎接綠色浪潮，轉型獲利搏這一把呢？鼎越開發及京華廣場也在十二月十一日舉辦「看綠色金融與半導體供應鏈的發展」的研討會，邀請產官學界代表擔任講者。
鼎越執行副總經理張嘉文表示，台灣作為全球供應鏈的關鍵，勢必得跟上全球綠色趨勢，在2050年實現碳中和的承諾，以及因應歐盟碳邊境調整機制(CBAM, Carbon Border Adjustment Mechanism)試行的衝擊，從政府產業到市場都加緊腳步轉型，而身為「內需經濟火車頭」的建築與營建業，也以智慧低碳建築、綠色金融等方式響應ESG，逐步實踐永續承諾。
▲鼎越開發、京華廣場舉辦講座，探討綠色金融與半導體供應鏈，李堅明教授(左起)、張嘉文執行副總、劉佩真總監及范有偉會計師共同合影。
科技業需求迫切 帶動綠色商辦趨勢
受邀出席演講的台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真以科技業(半導體)需求，來剖析商用不動產趨勢，她指出半導體業在2050淨零排放承諾下，分階減碳壓力迫在眉睫，尤其是晶圓代工、IC設計、半導體封測大廠的碳排量主要來自於設備用電，都將加速其對於ESG永續的綠色布局腳步。
她以日月光投控為例，該企業朝向綠建築與綠色工廠布局，邁向低碳生產，舊廠房依照國際標準改建，新廠房和機房等則以綠色園區為概念打造，確保從興建、裝潢到運營，每階段都能發揮最大能效，排出最少的碳。
此外，科技業對於商辦選擇上，也有別於金融傳產服務業，劉佩真指出，在競爭力與國際化考量下，除要協助達成淨零排放進程，也要能留住優秀人才，「因此對於符合ESG指標商辦需求迫切」，包括綠建築設計、獲得國際綠色認證，能協助業租戶購置綠電憑證，不僅能實現全面的節能減碳及環保政策，更擁有綠色溢價優勢。
在具體的要求上，比如新穎、綠化、休閒功能，綠色租賃服務，以及有線上視訊系統的會議中心、健身房、淋浴間、有充電樁的停車格等。
「科技業仍將成為未來辦公室擴張主力，人力及空間需求都將持續正成長」，劉佩真說，企業文化與空間的舒適性、健康性與靈活性更受重視，「設備新穎及高附加服務的大樓，將是吸引租客及人才勝出的關鍵。」
而未來包括美國綠建築LEED及健康建築WELL認證，也將成為企業選擇辦公室的標配，建議房東與開發商應規劃升級既有大樓設備，或是預先在開發階段就建置好相關設備。她提醒，「在2050淨零政策下，ESG是企業無可迴避的議題」，若能用心發展永續項目，將對公司形象和聲譽都產生正面影響。
建商正面臨產業鏈的減碳變革
勤業眾信聯合會計師事務所會計師暨德勤不動產顧問公司資深執行副總范有偉以「二十年前，Everything is IOT! Now Everything is ESG!」兩句標語，一語道出時代變遷下，企業營運及策略方向的改變。
他直言建築業消耗地球約40%能源，是高污染產業，雖然台灣政府未統計國內房地產業的碳排量，但以歐盟現有75%非節能建築、香港建築占總耗電量90%等數據來看，台灣情形也不容樂觀。
因此，在全球2050淨零排放潮流下，房地產業也面臨上下游產業鏈的減碳變革，包括推廣綠建築、智能管理、綠色租賃等，也讓ESG成為房地產投資的重要指標。
儘管在此作為下，可能造成房地產業成本提升。但范有偉樂觀認為，ESG驅動了房地產價值，包括採用循環經濟，延長資產使用期限，減少碳排放，促進投資現金流，以及氣候相關金融資訊揭露(TCFD)之要求，透過ESG相關數據，對房地產的價值、資產負債表、現金流及還款期等更透明正向，而獲得利益的，不只是投資者及房地產使用者，更擴及產業上下游和整個社會。
范有偉也預言ESG對商辦市場的影響，包括未符合ESG指標的舊商辦將造成投資人及租戶疑慮；商辦房東為留住租客及穩定租金，將為其提供綠色租賃服務；建築能源標章、LEED及WELL認證，將成為辦公大樓新指標；用戶為提升企業形象，租用或購買符合ESG辦公大樓之需求將增加。
全台商辦正面臨綠色商戰
張嘉文另指出，全台商辦正進行一場綠色商戰，在淨零排放趨勢下，紛紛祭出ESG形象和綠色認證，但徒具綠色形象，卻無法協助企業制定減碳策略，等同半套服務，進駐企業不僅無法全面落實ESG，恐面臨資金、人才斷鏈危機。
這波ESG商辦潮早有跡可循，在全球淨零排放浪潮下，大企業為接軌國際、節能減碳，有更好的條件招才引資，讓綠建築需求大增，而有綠色認證加持的商辦，租金和售價也能有一成增幅，所以為吸引高付租客戶青睞，不僅精華區老商辦積極轉綠，新商辦也紛紛祭出ESG形象，來吸引企業主青睞。
張嘉文認為，在全球減碳趨勢下，能夠幫助企業貫徹ESG的商辦，絕對要有能力協助園區企業制定減碳策略，除定期揭露減碳排放成效，透過智能系統紀錄、追蹤業租戶的能耗及碳排量，分析數據，並回報異常狀況，協助檢討及改善，並更進一步規劃綠色租賃方案，提供統一購買綠電服務，解決企業痛點，協助進駐企業符合淨零碳排的終極目標，才能提升資產價值。
他說，在未來數年，台灣商辦也將面臨新一波洗牌，包括迎合ESG趨勢、具備綠色認證、綠色金融優勢、提供綠電服務等，不達標的商辦將被市場淘汰，或是投入重建，在成本高漲的前提下，租金和售價都難以下跌，且產業接軌國際的淨零需求強烈，商用不動即便面臨短期波動，仍是長線看漲。
台北市商辦進入轉骨期
據信義全球資產公司觀察，企業在進行辦公室據點決策時，ESG議題已被納入關鍵考量因素，公司更重視辦公大樓是否具備綠建築等相關標章、智慧節能、綠色租賃等，建商看準市場需求，也積極投入綠色商辦開發，透過低碳建材、屋頂裝設太陽能板、導入智慧節電系統等，讓辦公室化身綠大樓，台北市商辦正式進入綠色轉骨期。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，淨零碳排已是國際趨勢，歐美國家相繼擬定徵收碳關稅機制，指標企業為落實永續發展，也都制定淨零策略，並要求供應鏈也要共同達成減碳目標。
這股綠色巨浪推向商用不動產，據財團法人台灣建築中心資料顯示，台灣自1999年設置EEWH綠建築標章，至今評定通過案件數總數已突破萬件，2021年起連續兩年評定通過案件數都超過千件(圖二)。
看準綠色商辦將成為市場主流，建設公司也積極投入開發，從大樓興建規劃開始，就結合ESG永續理念，包括使用低碳建材、大樓垂直綠化、雨水回收再利用、屋頂裝設太陽能電板、智能節電系統等，多管齊下減碳。林建勛經理觀察，今年將在信義區推出的「遠雄巨蛋大樓」、「富邦信義A25總部」兩棟新商辦大樓，皆有綠建築銀級、黃金級標章，未來三年台北市還會有超過30萬坪樓地板面積綠色商辦新供給釋出，例如京華城原址將改建成「京華廣場」，待完工後會引進綠電團購，提供進駐企業使用(附表)。
林建勛指出，金管會今年發布上市櫃公司永續發展行動方案中，要求擴大永續報告書編製對象，自2025年起，實收資本額20億元以下的上市櫃公司，也需編製永續報告書。企業減碳任務已勢在必行，辦公市場掀起綠色換屋潮。
商辦綠不綠 租金Ｍ型化發展
普華國際不動產公司日前也發布了《2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》，董事長劉博文指出，在升息循環下，亞太房地產投資環境正在發生重大變革，在投資環境的轉型階段，投資人正處於關鍵的十字路口，實踐永續ESG策略調整對房地產投資組合的抗跌保值至關重要，多元化的社會經濟趨勢，推動投資模式的發展轉向對住宿機構、物流及資料中心的需求。
調查報告指出，因應全球淨零碳排趨勢及能源效率議題，整體市場邁向零碳經濟所帶來的轉型風險，已成為影響資產估值中的重要因素。而強調永續及綠建築的不動產其重要性逐步提升，反之，無法達到標準的不動產將面臨市場價值減損。
劉博文表示，台北市商辦市場未來五年預計新增40萬坪供給，且新商辦規劃更加著重永續及綠建築，將擴大新舊商辦軟硬體條件差距，預期未來租金將朝向Ｍ型化發展。
他說，隨綠色租賃潮興起，舊有商辦若要避免褐色折讓(Brown Discount)，需加強綠建築標章、WELL健康建築標章、碳排放及再生能源採購等認證與服務，在大量供給下能否滿足外商客戶及上市櫃租戶ESG的需求，將成為市場去化的關鍵。
