房屋屬於高價商品，一般人總會在多方衡量之後，包括價位、地段、建商信譽、貸款成數、自己是否能夠負擔房價及貸款……等，才做出購屋的決定。但所購的房屋，有時候在交屋時完全看不出任何異樣，最怕的就是居住一段時間後，才發現房屋出現瑕疵，嚴重時甚至影響居住安全。在已與建商簽訂房屋買賣契約後，遇到這種情形該如何自保？Q：甲建設公司出賣某大廈的其中一戶給我，業已完成交付及所有權移轉登記手續，價金亦已付清。房屋交付6年後，該屋因甲於興建過程未依照建築法規要求且偷工減料，以致發生傾斜情形，影響正常居住，請問我是否仍得向甲建設公司解除買賣契約，並請求甲建設公司返還價金？A：您仍得向甲建設公司解除買賣契約，並請求甲建設公司返還價金。理由如下：1. 在物之瑕疵擔保責任部分：民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」所規範之解除權已經過民法第365條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」所規定之除斥期間而消滅。2. 在不完全給付責任部分：(1) 在特定物買賣，買賣契約成立時標的自始瑕疵，通說實務皆已傾向採履行說，(最高法院94年台上字第1112號判決：「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」參照)，所以只要出賣人甲建設公司無法舉證其無故意過失，皆應負不完全給付責任。(2) 問題是，基於不完全給付責任所生之解除權是否同受民法第365條第1項之限制？則有重大爭議，有學者力主不完全給付責任所生之解除權應同受民法第365條第1項的限制，理由在於避免民法第365條第1項成為具文；然實務見解似採否定說，最高法院91年台上字第1566號判決：「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，故買受人如主張出賣人應付不完全給付之債務不履行責任，而解契約時，應無民法第365條規定之適用」參照；故若依據實務的見解，您仍得依據民法第227條第1項「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」之規定向甲建設公司解除房屋買賣契約。3.您向甲建設公司解除房屋買賣契約後自得依據民法第259條第2款：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：……二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。……」之規定請求甲建設公司返還價金。
