台灣步向高齡社會，內政部及金管會等相關單位規劃，在明年試辦「以房養老」業務，凡65歲以上具備一定條件的老人可申貸，每月銀行會固定給付一筆現金，「活多久，領多久」，白髮蒼蒼後，不必擔心名下有房產，卻沒養老金，必須困窘度日。所謂「以房養老」，指的是符合申請資格的近貧老人，可以向政府指定的代辦銀行申請，將自己擁有的房地產估價，並抵押給政府，等於是民眾拿房地產向銀行抵押，貸出一筆金額，以年金方式支付。舉例來說，在不考慮利息與貸款成數前提下，若房屋價值估計為600萬元，雙方約定，銀行每月固定給付25000元的生活費給屋主，給付年限為20年，如果申請人經過20年後依然在世，政府會繼續負擔每個月的生活費。(編按：600萬元分攤於20年，每月給付。)活多久 領多久若申請人在10年後就過世，加上沒有繼承問題，所以將不動產抵押給銀行，還有300萬元的價值，由政府自動接收，不動產也收歸國有，金管會官員指出，明(2012)年初，會先鎖定台北市或新北市等都會區試辦。在尚未開辦前，銀行願意給付的金額以及利率等細節，目前尚未敲定，參考國外經驗，銀行主管會視房屋價值、借款人年齡和健康等條件，給予適當的金額，通常貸款成數會比一般房貸略低，利率則會比一般的房貸再高一些。目前政府規劃，符合申請以房養老的條件，為65歲以上，單身、無子女，但擁有房地產的近貧老人，可以考慮將名下的房地產抵押給政府，換得按月領取固定生活費，「活多久，領多久」，直到死亡。 以房養老業務，目前規劃主要是採取由「政府出資、銀行代辦」方式進行，代辦銀行可從中抽取代辦手續費，初期代辦銀行鎖定公股銀行。 不過，對於這樣的做法，中央銀行總裁彭淮南曾公開表示意見，他個人對房子有感情，寧可把房產放在名下，不會採用以房養老方式。對於只有房產，沒有後代奉養的老人來說，以房養老提供另一種選擇，特別是想確保老年生活，金錢無虞的獨居族。賣房換生活費 有風險孤苦伶仃的老人雖然可以選擇直接把房子賣掉，把得到的錢存到銀行，再以分期方式，在未來20年或30年間，每個月拿到一筆生活費，可是這樣的做法還是存在許多風險。例如，存款利率太低，拿到的利息不夠支付生活費，或是行動不便的老人無法準確得知，自己究竟會活多久。而目前國內詐騙集團相當猖獗，若是一個不小心，一次被騙光身上有的錢，萬一賣掉房子的錢，在還沒過世前就全數花完、坐吃山空，便得面臨無以維生的窘境。對於無依無靠的老人而言，以房養老政策有其好處，即使不清楚自己究竟能活到幾歲，只要把房子抵押給銀行，就可以保證每個月拿到生活費，直到死亡，都不用為基本的衣食問題煩惱。特別是，把房子抵押給銀行後，房子所有人還是可以住在這棟房子裡，相較於將房產出脫折現，無需額外負擔房租，相當划算。不過，從銀行角度來看，銀行必須負擔的風險，包括考量屋主的生存年限，除非已設定好，給付期間以20年、30年期為限，否則，若是採「活愈久、領愈多」方式，抵押人活得愈長，銀行負擔成本愈多。其次，銀行在抵押人過世後，才能取得房產，但房產20年後的價值，很難在20年前就估算出來；況且，一旦抵押人將房產抵押出去，對房產的愛惜程度，恐怕將大幅下降，銀行或政府拿到房產後，往往需要花費更多的裝修費用。在此之下是否仍有利可圖，也是另一問題。根據了解，明年初試辦的以房養老，目前政府傾向將採取「年金」制度，也就是讓申請人每個月領取固定年金，由政府自動提撥到其帳戶內。目前初步估計，考量貸款成數與利息在內，擁有1000萬元房產的老人，每個月至少可領到2萬元以上的生活費。政府承擔房價下跌風險除此之外，房地產價格下跌風險，由政府承擔，銀行只是房貸代辦機構，不用擔心擔保品價格下跌，產生損失。以美國經驗來看，銀行負擔較多風險，自然會反映在利率上，銀行願意放款的金額，最後可能只剩下房價的6成水準；以房養老的成本，高達房價的4成，加上國人對於「老屋」、「祖厝」，通常具有濃厚情感，老年人對於這樣昂貴的條件，接受程度如何，仍有待市場檢驗。
