─景氣反轉，逐漸揭開蓋牌效應的神秘面紗
自從2018年台商回流之後，房價隨即呈現大幅飆漲趨勢，惟在所得沒有大幅提升，加以房價所得比與貸款負擔率(詳請參閱附表)一再飆高情勢下，一般購屋者普遍的感受還是心有餘力不足，並且深恐房價持續飆漲而一再深陷無殼蝸牛之困境。
2024年10月19日央行公布第七波信用管制措施，加上新青安房貸嚴審限縮銀行放款額度，在交易量驟降情況下，預期今年房市將漸趨量縮價緩跌趨勢，並且也會逐漸揭開蓋牌效應的神秘面紗！
六、蓋牌效應逐漸失靈
─以低總價掩蓋高單價，縮小坪數減輕購屋負擔
自從2018年台商逐漸回流，在房價節節高漲過程，一般購屋者購買力越來越低，建商為求順利銷售，就出現了建案規劃坪數越來越小，亦即在蛋黃區以低總價掩蓋高單價情事，並且逐漸蔓延到連蛋白區也以小坪數低總價促銷，其結果必然會出現一旦景氣逆轉，蛋白區率先跌價之情事。
此一情況可由近年「小二房、1+1房」或「小三房、2+1房」之交易熱絡景況見其一斑，及至今日，在進入大量完工交屋情況下，小坪數的潛在缺點一一浮現，當年以「低總價掩蓋高單價」之產品規劃行銷策略運用，必然面臨交屋不易之嚴重考驗！
近年房價飆漲+營建成本+碳費議題，主管機關也無法正確研判何時何地確實的合理價格以及漲跌幅度，導致史無前例的「蓋牌效應」足足影響了三、四年的市場實際需求與真實交易情況！尤其是在價、量都未真實呈現情況下，檯面下潛在的超額供給壓力，必然遠比預期中來得高。
儘管政策一波波祭出調控措施，但迄今部分地區仍存在價量背離情況，並且代表預售屋及新成屋房價的國泰房地產指數，已被代表中古屋房價的信義房價指數超越，一般民眾解讀不易，主要仍在於房市潛藏的「蓋牌效應」作祟！
按往昔主要蓋牌效應令人看得眼花撩亂，如今在景氣驟降，房價轉折情況下，除影響買氣最重要的「以低總價掩蓋高單價」之外，勢必進一步揭開以下諸多蓋牌效應的神秘面紗。
(一)接待會館現場銷控台上、台下的銷售率掌控，造成100%完銷的蓋牌效應。
(二)實價登錄資訊被潛藏其間的贈送裝潢、家具等墊高房價的蓋牌效應。
(六)缺工缺料、工程遞延，導致建照與使照巨幅落差的蓋牌效應。
(七)自然人大量介入土地交易，導致業界僅統計上市櫃公司及實價登錄資訊的成交價量，所造成的蓋牌效應。
(八)造價高漲掩蓋高漲房價，造成「三倍乘數效應」的蓋牌效應。
2.高公設比室內實際使用空間侷促：坪數愈小公設比愈大，預售想像與交屋實況落差太大
3.空間規劃與長度、高度的疑惑：雖然平面圖有標示尺寸，還是有很大落差，尤其小坪數空間外緣、中間線與內緣之標示，如果數據不夠正確，極易衍生家具擺設不易之交屋紛爭(詳請參閱圖二)。
5.預售平面圖尺寸標示與交屋後實際家具擺設未盡一致，並且落差甚大。
以25坪為例，扣除三分之一公設之後，剩餘約18坪空間，如再扣除2坪陽台，只剩16坪，試問預售平面設計圖所標示如1+1房或2房產品，如何滿足購屋者日常生活的實際需求？
6.空間狹小導致實用性屢遭質疑，尤其浴廁空間常遭限縮而出現半套衛浴，只有蓮蓬頭沒有浴缸之情事(詳請參閱圖三)，導致居家生活諸多不便。
8.規畫設計是否欠當，梁柱位置是否出現橫跨臥室床頭之風水禁忌？
11.除換屋轉售不易之疑慮，還會擔心利率提高，影響買賣雙方的支付能力等問題？
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