央行出重手打房，六都房市慘兮兮，2025年前兩個月表現，一個字「慘」！而房市買氣急凍，至少不怕央行今年三月的理監事會再出重手。
根據六都會區公布今(2025)年二月建物買賣移轉棟數，交易量合計為15,591棟，較去年同期年增5.4%，但各都會區增減互見；另一至二月合計為29,824棟，較去年同期年減25.1%，交易量能已出現縮減跡象。
二月量增 胖不是胖！
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，二月六都建物買賣移轉棟數月增9.5%，其中，僅台中市與台南市交易量減少，分別月減1.5%與8.8%，其餘四都交易量表現均成長，台北市月增15.4%，新北市月增24.7%，桃園市月增10.1%，高雄市月增12.4%(表一)。
陳金萍表示，房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，二月的建物買賣移轉棟數反映的是一月底至二月初的市況，農曆春節過後，看屋、購屋行程啟動，但買氣與一月相當，量增的四個都會區均受惠於新屋交屋潮的挹注，讓二月交易量月增超過一成。
她說，整體而言，六都二月建物買賣移轉量較一月增加9.5%，年後房市是否出現遞延性買盤，仍有待觀察三月交易市況才能驗證。
另與2024年二月相比，六都交易量年增5.4%，但各都會區增減互見，其中台北市年增8.4%，新北市年減1.7%，桃園市年增12.3%，台中市年增15.8%，台南市年減15.7%，高雄市年增7.6%。
陳金萍指出，2024年農曆春節假期均落在二月，因此，基期相對較低，2025年二月六都交易量年增也實屬合理，不過，須留意的是，去年交易天數減少七天，但今年交易量成長幅度僅5.4%，呈現個位數增長，顯示交易量能已出現縮減跡象。
量減二成五 市場觀望居多
進一步觀察今年前二月六大都會區建物買賣移轉棟數，交易量合計為29,824棟，較去年同期年減25.1%，顯示今年房市交易熱度不若以往，市場仍存在觀望氣氛(表二)。
其中台北市年減24.9%，新北市年減31.6%，桃園市年減17.4%，台中市年減20.7%，台南市年減33.6%，高雄市年減24.6%；另觀察歷年交易量發現，台南市今年一至二月建物買賣移轉棟數創近八年新低。
陳金萍指出，今年全球政經局勢不確定性高，而國內銀行房貸緊縮雖略有緩解，但第七波選擇性信用管制持續的狀況下，市場交易熱度已不若去年熱絡，加上政府打炒房政策逐漸獲得成效，投機買盤退出市場，反而增加自住、長期投資、置產族群進場的機會。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，全台於去年九月歷經「金龍海嘯」，自此，下半年起買氣趨冷，交易量逐月緩降，僅去年十二月適逢年底房市旺季，出現短暫回溫趨勢，但到今年一月農曆春節提前到來，加上政府重拳將房市打趴在地，買賣雙方皆缺乏信心，兩大因素致使全台房市未見春燕歸來。
此外，由於農曆春節不是在一月，就是二月，因此，用前兩個月合計總數來看，較能看出市場熱度變化之端倪！
另值得注意的是，新北、台南市的前兩個月移轉棟數與去年同期相比，年減率皆逾三成，亦即交易量大減三分之一，也讓移轉棟數的數字不好看。
賴志昶指出，新北市如新莊、三重等房市熱門區域，過去重劃區議題火熱，新案交屋潮撐高移轉棟數，近期由於房市趨冷，建商減緩推案，加上二手屋況亦表現平平，致使這波房市寒流，亦橫掃主打剛需買盤的區域。
台南首購族腳步放緩
至於台南減幅較大區域，則是仁德等蛋白區域，過去區域先前由於高科技產業進駐等緣故，建商持續進駐，推波助瀾助長買氣，而目前對投資、置產市場頗為觀望，加上區域近年來隨後房市多頭而大幅起漲，讓首購族購屋腳步也相繼放緩。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年六都前兩月合計建物買賣移轉棟數年減幅度達到25%，已經開始反應政策後市場交易量衰退影響。
此外，前兩月的建物買賣移轉棟數可能反應去年十二月左右的交易，當時房市正處於房貸緊縮的狀況，一、二手市場都出現交易量縮的市況，因此之後的移轉登記也呈現衰退，預估由於去年上半年都是房市旺季，未來幾個月的建物買賣移轉棟數，呈現年減的機率較高。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，去年初在新青安的強勢坐鎮下，掀起一波房市熱潮，買賣移轉棟數奮起直上，而近期房市退燒明顯，市場亦回歸剛性需求，交易量能與去年同期相比勢必會出現一定程度的回落。
從本月各地區的表現來看，儘管春節假期已過，二月的工作天數較一月增加，但台中、台南的建物買賣移轉棟數卻仍呈現小幅月減的趨勢，推估其原因，應是隨著中南部房市熱潮消退，民眾對房價下跌的預期心理持續發酵，導致交易動能趨緩。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，撇除春節因素，將前兩個月合併來看，都會區整體較去年同期明顯縮減逾二成，主要是去年上半年房市處於景氣熱絡的上升期，但今年首季受打炒房及股市盤整影響，加上新青安熱潮逐漸退卻，建商購地的步調也有放緩跡象，因此整體市場呈現保守觀望，使今年初的買賣移轉表現低調。
土建融餘額連三降
此外，根據央行在二月二十五日公布一月份消費者購屋貸款餘額及建築貸款(土建融)餘額，兩大房市觀察指標不同調。
2025年一月的購宅貸款餘額為11兆1112億元，繼續呈現上揚走勢，但年增率僅9.86%，至於建商土地融資及建築融資餘額為3兆4325億元，則是從去年的十月之後連三降，顯示建築貸款承作持續放緩中(表三)。
至於一月份本國五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款加權平均利率為2.119%，較去年十二月的2.141%下降0.022%，若不含國庫借款，五大銀行新承做放款加權平均利率為2.138%，較去年十二月的2.141%，下降0.003%。
信義房屋另指出，根據聯徵中心第四季資料顯示，第四季全國的房貸件數剩下4.57萬件，較第三季減少高達25%，申請房貸金額則是連三季突破千萬元，但未再創新高(表四)。
不過受到央行管控房貸影響，整體房貸市場資金偏緊且銀行也以價制量，平均的房貸利率2.28%則是寫下聯徵揭露資料以來的單季新高，也是金融海嘯後的房貸利率新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，聯徵中心最新統計顯示，去年第二季與第三季房貸的新增樣本數量都超過6萬件，反應市場交易熱絡，房貸數量大增，不過第四季的房貸新增樣本剩下4.57萬件，量縮達25%。
平均房價也從上季的1437萬元，減少至1393萬元，但購屋的建物面積也少了0.6坪，至於房貸利率則持續攀升，去年第四季的房貸利率2.28%則是寫下2009年以來的單季新高。
至於平均房貸部份，已經連續三季國人新增房貸平均金額都達到千萬元，主要還是因為房價快速走揚，國人只能拉長房貸年限，想辦法多申請一些房貸金額，而千萬房貸也符合新青安的貸款條件。
曾敬德表示，房貸控管後市場交易降溫，一、二手市場都已經回歸理性購屋，若是房市後續狀況能夠讓央行覺得稍稍放心，可能再出手的機率就會降低。
房市買氣降 去年Q4房價跌
台灣房市買氣明顯趨冷，而房價降了嗎？根據政大永慶即時房價指數顯示，2024Q4七大都會區房價皆已反轉下跌。
陳金萍指出，目前房市也的確是自用、長期置產當道，讓房市回歸正常供需基本面，此外，且民眾對房價上漲預期已改變，期待房價向下修正，目前買賣雙方博弈情緒仍顯濃厚，若價格認知差距能有效拉近，才有機會讓交易量擴量成長。
吉家網公布2024Q4季報，六都房價平均跌幅1.01%，北二都抗跌，南二都領跌，台南一季下跌4.32%，高雄下跌5.54%，台南與高雄各大行政區房價幾乎全軍覆沒，六都各行政區都過半翻紅，空方氣勢轉強。
房市趨勢專家李同榮認為，2024Q4房市表現價量俱疲，已明顯確立七年多頭就此結束，今年房市將進入下修階段，其中，南二都扮演領跌角色，各區表現強弱分明，全年價格平均下修8-10%，交易量下探30萬戶。
吉家網企研處長莊文樹指出，2024下半年房市由南二都因超漲幅度較多，因而率先領跌，並蔓延至中台灣與北台灣各都，其中，台北市小漲+1.95%，新北市抗跌微漲+0.45%，台中市小跌-0.95%，桃竹跌-3.54%，台南市跌-4.32%，高雄市跌-5.54%。
李同榮分析指出，七都表現南轅北轍，過去領漲的台南率先領跌，而漲幅落後的台北市呈現抗跌態勢，六都前二十大跌幅區中，前四大跌幅行政區都與台積電核心外溢地區有關，包括台中沙鹿、台南新化、高雄岡山、新竹竹北，顯見台積電外溢效應超漲區房價率先下修，而台積宅也暫時失靈，但中南部與高科技進駐核心區塊，長線仍具發展潛力。
此外，央行三月理事會議會不會有第八波打房？李同榮認為房市已降溫，央行應該不大可能會祭出第八波打房，也沒有必要性。
危機要入市嗎？
台灣房市自去年九月「金融海嘯」過後，經過近五個月的時間沉澱後，還有民眾想買房嗎？
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於今年二月針對「2025年你會換屋或售屋嗎？」進行網路民調，結果顯示，過半民眾可能會調整房股資產配置，35%增加房地產，33.5%增加股票，兩者皆增加11.9%，但在減少的比例上也有10.9%(圖一)。
房仲全聯會理事長王瑞祺表示，信用管制政策實施後，不少民眾預期政策會引導房價下降，但觀察五個月來，房價並未出現鬆動跡象，自用剛性需求浮現，購屋意願提升，相較於股票投資，房地產還是略勝一籌。
進行交叉分析後，發現南部地區民眾「增加房地產」的比例高於北部及中部，王瑞祺研判，南部地區在台積電效應的推動下，仍對未來相對看好(圖二)。
王瑞祺最後表示，信用管制中將換屋貸款成數大降，提升換屋民眾的購屋門檻，造成交易時間延長、交易量下降，建議可依民調結果參考適時調整經營策略，諸如關注高屋齡公寓透天的換屋意願，提升對剛需買方民眾的服務，或者進行同業跨品牌的聯盟合作等等，渡過景氣低迷危機。
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川普2.0也影響台灣房市
安新建經執行經理丁義峰表示，雖然目前央行未再提出新一波信用管制措施，但是仍強調未來將繼續檢視信用管制措施的執行成效，並且適時調整相關措施內容，由於政府目前抑制房價立場明確，預期至今年年底，政策面放寬有限。
除國內政策影響，利率亦是影響購屋意願主因之一。自川普政府上任以來，關稅政策推升通膨疑慮，使美國選擇保持維持較高利率，同步影響台灣利率，加上目前台灣貨幣政策偏向緊縮，維持高利率政策以應對通膨，預計短期內不會降息，若利率持續維持在高檔，提高購屋成本，增加房貸負擔，自然也就會降低民眾購屋意願。
此外，房市和經濟景氣變化息息相關，川普關稅政策是否引發保護主義盛行，形成貿易戰，影響全球景氣，使整體大環境充滿諸多不確定性。而景氣若出現狀況，企業縮減投資，就會影響民眾購屋意願。
安新建經分析，自美國總統川普再度執政以來關稅政策牽動全球經濟，連帶影響台灣貨幣政策與房市，預計上半年的買氣將持續維持理性冷靜，交易量不會有明顯起落，必須等到價格明顯鬆動，交易量才有可能提升。
丁義峰觀察，今年房市熱度降低，目前市場進入盤整，觀望氣氛濃厚，普遍預期房價下跌的心理，買方持續觀望，儘管賣方的價格還未有明顯鬆動，但是隨著交易量持續下降，推估房價有機會進一步面臨修正。
丁義峰分析，目前影響房市交易的三項重要因素包括國內政策、利率、國際情勢。在國內政策部分，新青安貸款上路後，刺激房市交易量，迎來一波購屋熱潮，各地湧現看屋潮，甚至造成搶購熱潮，去年央行為抑制市場投機炒房，推出第七波信用管制，針對餘屋貸款、公司法人及自然人購置住宅貸款設定更為嚴格的貸款條件，使得第四季的買氣驟降。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前市場雖說普遍慘淡，但也不是全然壞消息，例如銀行貸款問題不如去年年中嚴重，且近期市場如屋齡較高、機能性較差或是買氣較膠著的高總價等物件，屢現降價個案，加上不管是新案或二手市場皆有委售量攀升趨勢，以目前態勢來看，適逢2025年將是近年來最大新案交屋潮的開端，是否牽動民眾最關心的價格表現，值得留意。
房貸仍緊縮
曾敬德表示，由於市場交易量已經明顯量縮，民眾看漲房市的信心也漸趨理性，房市已經回歸自用當道的市場，預料後面政策不至於再出重手，而現在房貸狀況雖仍偏向緊縮，不過房貸申貸撥款的確定度較高，若股市沒有太大波動，則房市可能呈現量縮盤整格局，但的確現在不可預期的外在因素風險越來越高。
莊思敏表示，近期銀行房貸業務略有放寬，民眾看屋意願也有所提升，然而，市場上買賣雙方的價格認知仍存在落差，且屋主之間也因售屋動機的不同，而對價格持有不同的態度。
她說，部分資金充裕的屋主，面對房市降溫趨勢，反而更加惜售，選擇將物件轉為出租，等待市場回溫後再行出售。另有一部分屋主則因其他置產計畫或換屋計劃，願意在價格上適度讓步，以加速去化手中物件。
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