台灣房市內有總統大選的政治干擾，外有歐美債風暴襲擊，要走出陰影，得觀察低利率方向是否改變；另美國類QE3若出現，將有另一波資金行情。台灣房市在過去11年中，走了7年的大多頭，按照過往經驗，該到回檔的時候，但兩岸簽訂經濟合作架構協議(ECFA)及開放陸客自由行，又讓房市具有作多題材；然而居高思危，在內有明(2012)年總統大選的政治干擾橫阻在前，外有歐美債風暴下，台灣房市的下一步會如何走？利多簇擁多頭氣長《理財周刊》特別專訪淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰、永慶建設暨代銷部總經理葉凌棋，及台灣房屋首席總經理彭培業等3人，進行一場台灣房市展望的紙上圓桌論壇，讓讀者對未來的房市更有把握。以下為論壇概要。 《理財周刊》問(以下簡稱為問)：台灣房市過去斷斷續續走了7年大多頭，關鍵何在？莊孟翰答(以下簡稱為莊)：這一波房價飆漲的主因有以下幾點：1.低利率，且是有史以來最低、最長的低利率時期；2.資金行情，僑資、台資及港資不斷湧進；3.遺贈稅率大幅調降至10％，這是有史以來最大的租稅減幅，但卻未見政府提供相對產業投資機會，導致資金往股市、匯市及房市跑；4.國有財產局標售土地高價標出，造成地價大漲屢創新高，因而助漲房價；5.ECFA、放寬大陸人士來台購置不動產規定，以及陸客自由行等政策，讓民眾產生陸資將會陸續來台購屋置產的預期心理。葉凌棋答(以下簡稱為葉)：若忽略2008~2009年金融海嘯的短暫空頭，台灣房市從2003下半年SARS事件後，多頭足足走了7年，不僅景氣擴張期創歷史新高，房價也創下歷史新高。其關鍵應從SARS出現，讓台灣房市出現最後的恐慌性趕底，加上美國聯準會(Fed)將聯邦基金利率調降至空前低點的1％，造就全球的低利率環境，台灣的房貸利率也由2000年的6.5％，一路調降至2006年的2.25％，加上政府又推出土增稅減半，與首次購屋優惠貸款，在「低息」與「減稅」的雙重優勢下，沉潛的自住型買盤逐漸歸隊，投資客也開始進場獵屋布局，房市價量呈現穩定成長(表1)。彭培業答(以下簡稱為彭)：關鍵因素是房貸利率降至史上新低，許多投資客向銀行借錢投資不動產都能獲利；其次是2009年1月遺贈稅率大幅降至10％，概估約有8000億元資金回流台灣；第三則是美國實施第二輪量化寬鬆政策(QE2)，挹注市場6000億美元，造成新興市場國家輸入性通貨膨脹，房地產也跟著大漲。兩岸政策將是重要關鍵問：房市在2008下半年金融海嘯及今(2011)年6月1日施行奢侈稅後拉回，若按股市技術線型理論，未來房市會如何走？彭：這11年來，房市上上下下，共走了6波，目前面臨修正。而2008下半年的金融海嘯，股市由總統大選前指數約9300點，下跌至3955點，股市跌幅57％，房市雖大幅拉回修正，但台北市房價僅下修10~15％，因此房地產具有下跌的僵固性。另外，奢侈稅通過實施迄今，房市目前仍沒有下跌跡象，但長期來看，明年總統大選、未來兩岸政策，才是影響房地產的重要指標。葉：若舉房價上漲最快、幅度最大的台北市為例，對本波房市變化作個簡單回顧，2000年到2003年第2季，為SARS爆發期的落底盤整期；而2003年SARS後到2008年第2季屬於房市初升段，這5年的房價漲幅達到75％；2008年第3季到2009年第1季爆發全球金融海嘯，房市短期回檔；至於2009年第1季迄今，世界各國再度採取降息救市，加上台灣大幅調降遺贈稅率、簽訂ECFA兩岸開放利多，使房市進入中升段(附圖)。奢侈稅打到精華區房價問：奢侈稅的影響，會持續在這2年內發酵嗎？葉：會。根據台北市買賣移轉件數數據得知，從6月份後一直到7月份，買賣件數都屬低檔區，尤其是7月份買氣更是大幅滑落。至於價格沒下來，主要是釋出物件的屋主，在開價上，會將奢侈稅10~15％的成本加進去，故也促使奢侈稅後，房價始終維持高檔不墜。預估房市將因投資客退場，以及觀望的自住型買方進場後，逐漸走向以自住買盤為主力的健全市場，未來房價也將呈現穩定且平緩成長格局。彭：奢侈稅開徵至今，從交易量來看確實有受到影響，但價格基本上沒有鬆動的現象。投資客幾乎不太會自住，所以學者以大樓點燈率低，預言房市要泡沫，結果經過這2、3年，房地產也沒有因為點燈率低而下跌。另外，海外資金回流，這群有錢人回台灣買房地產，也不太研究就下手，這些所謂的長期投資者，往往造就了該社區或該大樓成交新行情。結果，大樓住戶紛紛向這些有錢人看齊，也要賣一樣高價，房價就這樣一步步墊高上去，因此奢侈稅對高價的精華區的影響並不大，但短進短出，推案量過大的區域，未來價格勢必會受到影響。莊：其實單從實施以來的課徵數字看是不準的，因為政府當初實施奢侈稅的用意，旨在遏止投機客炒作房市，而這2~3個月來，成交量的確萎縮，只是台北市的「價」還沒跌太多，倒是新北市的新莊區及林口區預售屋價格，因為少了投機客的買盤，使得以往建商亂開高價的情況有所收歛。另政府打算在明年實施預售屋轉售課「權利金」，且往前追溯5年，也就是在2007~2011年間，利用人頭購買預售屋，在交屋之前賣出者要申報綜合所得稅，不然就要被追繳逃漏稅，最高可罰2.5倍，合計總稅負分別高達35％、52.5％，如此一來，購買預售屋的成本將往上墊高。問：低利率環境會持續嗎？彭：利率是反映市場資金的供需力道變動，正因為這4~5年來，台灣金融市場出現有史以來的低利率環境，讓民眾大嘆錢愈存愈薄，卻有人趁著利率低，大膽向銀行搬錢投資房地產，而短期內仍會維持低利率環境，利率不會急升。即使央行調漲利率，房貸利率上漲的幅度及速度等均不會太大，民眾如有購屋想法，此時正是好時機。葉：低利環境仍將持續，尤其美國Fed日前召開利率會議，表達對美經濟展望憂慮，決定維持現有利率水準在0~0.25％區間，低利環境可望持續至2013年年中。這項決議是聯準會前所未見的創舉，也為啟動QE3預留伏筆。台灣沒升息空間另中央銀行9月底將召開第3季理監事會議，雖然市場普遍預期央行將延續升息腳步，但全球金融情勢仍在動盪，市場人士認為，央行暫停升息的可能性已愈來愈高。莊：台灣沒有升息的空間，因為美國政策暗示，在2013年中之前都會維持低利率，台灣短期間要升到3％的可能性較低。問：ECFA及陸客自由行，對台灣房市的影響如何？彭：2003年香港與中國大陸簽訂CEPA，與開放陸客自由行後，香港經濟大幅成長，帶動經濟與消費成長，迅速擺脫SARS時期經濟衰退，房地產價格也因此快速飆漲，其中店面的漲幅更為明顯。兩岸簽訂ECFA與陸客自由行，對於台灣房地產的影響是可期待的，並有機會比照香港經驗，故店面市場前景看俏。葉：ECFA及陸客自由行陸續啟動後，市場資金持續流入台灣房市，外資、法人看好陸資、陸客帶來的商用不動產強勁需求，不惜高價搶占台北市精華地段的辦公商圈。另屬於商用不動產的飯店、旅館、店面、園區廠辦及商辦等產品備受看好。而香港與大陸簽訂CEPA、開放陸客自由行後，內陸買家持續湧進，支撐香港豪宅、店面、商辦價格高漲，今年香港豪宅更有高達3成以上是內陸買家所貢獻。商用不動產正夯莊：台灣房市從2009年第2季展開另一波走勢，關鍵除調降遺贈稅率外，兩岸關係的解凍，開放大三通，簽訂ECFA，且在今年開放陸客自由行，都是民眾心裡預期的利多。雖然目前申請來台購屋的件數只有45件，但只要明年總統大選後，開放腳步不緊縮，則台北市好地段的房子，還有再漲的空間，但其他中南部地區，影響不大，充其量只有台中七期及高雄美術館、農十六等地區有機會再漲。問：商辦會獨紅嗎？莊：台灣房市和股市一樣，都先炒題材面，以ECFA及陸客自由行來說，這二年的商辦交易熱絡，尤其忠孝東路的店面，被港資的鐘錶公司大掃貨，都是預期陸客的購買力，此外，陸資企業來台設分公司，可能先租(後買)辦公室，都有助於商辦租金行情的提升。而大陸員工來台的住宿問題，也對租屋或購屋市場有幫助。彭：在這波資金行情、標售熱潮的推波助瀾下，今年商辦最旺盛的就是東區的B辦大樓，最具代表性的是三陽忠孝大樓標售，每坪成交107萬元，一舉拉高周邊商辦價格。主要是受到陸客自由行利多題材，東區店面價格一路翻漲，連帶樓上的辦公室也一併被炒熱。不過，要擔心的是，2013年將是台北市辦公大樓的一個反轉點，光是Ａ級辦公大樓，新完工的棟數至少6棟，其供給量將會進入史上最高峰，超越2005年台北101大樓完工釋出並展開招租的8萬多坪，因此，2013年將會是台北市辦公大樓面臨最大挑戰的一年(表2)。債信風暴威力不及金融海嘯問：歐美債風暴會衝擊多久？嚴重性更甚2008下半年金融海嘯嗎？彭：金融海嘯發生是雷曼兄弟投資銀行破產後引發一連串的違約交割，雷曼兄弟是全美前三大投資銀行，雖然僅是公司破產，並非國家破產，但雷曼兄弟所發行的債券在全球流通甚至比希臘國債還普遍，因此推斷，就算希臘債信危機愈演愈烈，也不至於會造成第二次金融海嘯。但歐洲債信危機若加劇，恐波及周遭歐盟國家，連帶影響投資人投資信心，景氣也難樂觀。葉：2007年美國次貸危機引發的銀行貸款損失還歷歷在目，目前歐美銀行股股價非正常波動，令市場擔心新一輪金融危機的到來。不過，這次的歐美債風暴應該沒有2008年美國次貸危機風險大。主要是歐美先進國家的債務問題是因為長期找不到新的經濟增長點、收支不平衡造成的，不會形成大規模金融風暴。2007年次貸危機問題來自次級債，相當於金融癌細胞，如果不及時賣出，兩天內可能變成零。而這次問題是國債，頂多是持有的國債貶值一些，而且知道損失預期，許多投資者也不急於賣出，不會導致大恐慌。而且歐美各國也積極處理債信危機，預期美國在未來5~10年能逐步減少財政赤字，歐盟各國與日本也會努力想辦法逐步減少國家赤字，債信危機將逐步放緩，情況會愈來愈好，民眾不須過度擔心。莊：歐美債問題，可能還要再2~3年的時間進行重整，這段期間，美元作為國際貨幣的地位將亦步亦趨，一旦國際的經濟出現緊急重新洗牌的情況，台灣自然無法倖免於外。尤其美債持有最多的國家是中國大陸，另歐盟與美國是中國大陸最大的外銷市場，而台灣去(2010)年對大陸的出口額高達1174億美元，占出口總額高達41.8％，就依存度來看，美國一發燒，中國大陸就感冒，台灣可能就要住加護病房了。大選前房市箱型整理問：明年總統大選台灣房市會被壓抑嗎？莊：下半年的房市要居高思危，不過，好地段的房子，照樣有行情，如8月份，位於國父紀念館旁的彩虹大廈4樓的法拍案，屬於不點交，仍拍出每坪95萬元的價格。好地段的屋主，在奢侈稅當口，要降價賣，不甘心，而買方則是，你降一點我就買，供需是不同角度，而其他地段的中古屋行情，房仲業會引導殺價，議價空間大約1成，而預售市場最怕政治因素干擾，尤其狀況愈不明朗，銷售率自然下滑，以前開案兩三周就「秒殺」的榮景，現在是不可能的。彭：總統大選前政府不可能讓房價大漲，但也不至於大跌，應會箱型整理。但我認為有一個現象比總統大選更值得關注，那就是過去20年來，電子業是台股支柱，但今年儼然是科技新貴的災難年，由於美國啟動量化寬鬆政策後，我們招架不住，新台幣兌美元防線陸續失守，造成電子業雖然賺到了世界的錢，卻因為新台幣猛升，獲利被升值給吃掉了，也難怪近期很多電子股股價都創下近1、2年來的新低，而隨著電子股的光環不再，這些科技新貴的購屋能力也會跟著下降，這是科學園區周邊房市的一大隱憂。後市看供需與利率葉：今年下半年房市將受制於明年總統大選的選情，如果局勢明朗化，房市則較不受影響，但如果選情混沌不明，政治不確定因素影響大，民眾對於購屋意願就會呈現觀望，房市就會受到壓抑。問：請預測總統大選後，房市走勢？彭：明年的大選後，要觀察2大指標：是看供給與需求：各都會區，是否有供給過剩的問題產生，以大台北來看，供不應求約8.3萬戶，推案量相對少，需求仍不斷上升；但是台中市和新北市分居超額供給的第1名(超額供給6.9萬戶)和第2名(6.4萬戶)，萬一需求跟不上來，且餘屋無法去化，房價修正壓力最大。是觀察利率走勢：利率若仍維持低檔，代表房貸負擔不大，房價要修正相當困難。葉：總統大選後，房市將回歸經濟基本面，屆時台灣經濟情勢、國際政經局勢，及兩岸經貿合作等才是影響房市最大的因素，且奢侈稅後投機客大減，轉為首購、換屋為主的自住市場，搭配低利環境、政府優惠房貸及捷運網路陸續開通，目前大台北房市仍然是多頭略占上風，房價仍有支撐，但成交量則回歸自住市場，量能表現仍然會受到壓制。莊：總統大選後，房市會趨於平穩，整體上來說，若是馬英九連任，台北市好地段的房子往上漲的機率高，若是蔡英文選上，漲勢會暫停。明年房市還有一點值得注意，那就是都市更新案，目前在台北市政府掛號的件數有200多案，新北市約138件，以都更程序約3~5年來說，這300多件都更案對房市將有帶動效果。
