上期提到當事人因出國遊學，將其所有之房屋委託其友人代為出租，文中針對委託人與受託人、受託人與承租人間的法律關係及權利義務進行探討。延續上期的故事發展，當事人在一年後回國，因有較龐大的資金需求，欲將為其所有之房屋出售，然而，此時儘管出售房屋之契約已簽訂，但先前委託友人代為出租的契約仍然在有效期間內，形成租賃契約與房屋買賣契約同時存在的景象。在此情形下，房屋原本的所有人與購屋人間及房屋承租人與購屋人間，各有什麼樣的權利與義務？從法律的角度看，彼此間的關係又有什麼樣的相關規定？即為本期所要探討的內容。Q:一年後，俟我回國，因籌措創業基金，我隨即將A屋出賣予丁，收取1千萬元，丁於辦妥所有權移轉登記後，始發現丙竟居住於A屋中，從而丁即以丙無權占有為由，訴請丙返還A屋，丙則以修繕費未獲償還而拒絕返還A屋予丁。請問：此時我與丁、丙與丁間之法律關係為何？A:(一)您與丁間之法律關係：1.依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。若違反者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。2.本件您出賣A屋予丁並移轉房屋登記，惟丙可對丁主張民法第425條讓與不破租賃，身為出賣人的您顯然違反民法第349條所訂之權利無缺擔保義務，丁可依民法第353條準用債務不履行相關規定向您請求債務不履行之損害賠償。(二)丙與丁間之法律關係：?丙得對丁主張所有權讓與不破租賃，租賃契約轉由丁承擔，丙得有權占有該房屋。1.多數見解認為：出租人經所有人同意，將房屋出租他人者，其法律狀態事實與所有人自行出租相類似，基於類似者應相同處理之平等原則，應允許類推適用民法第425條規定，允許他人對第三人主張所有權讓與不破租賃，租賃契約由受讓人承擔。(最高法院84年台上字第163號判例參照)2.本件房屋所有人您將A屋出賣予丁並移轉A屋登記，丁取得A屋所有權。先前A屋出租人乙經您授權後方將A屋出租，其法律狀態事實與所有人自行出租相類似，基於類似者應相同處理之平等原則，丙類推適用民法第425條規定，對丁主張所有權讓與不破租賃，租賃契約轉由丁承擔，丙得有權占有該房屋。
