─預售建案打折促銷策略非始自今日
─建議貸款酌予調高一成，俾免出現硬著陸徵兆
一、美中關稅戰愈演愈烈
─台灣經濟與房股兩市充滿不確定性
美中關稅戰互不相讓，可能導致美國經濟衰退、物價上漲，中國必然也是外銷重挫、GDP成長下降，台灣再加上地緣政治衝擊，經濟與房、股兩市更充滿不確定性的變數(詳請參閱圖一)。
雖然日前美國總統川普已宣布對等關稅暫緩九十天，在此期間僅徵收10%的關稅，但對中國關稅則是提高至145%，以回應其對美國關稅的報復，而中國同樣也對美關稅提高至125%，美中貿易戰已有越演越烈趨勢！
就經濟成長而言，幾乎全球都在觀察這九十天緩衝期，是否很多美國企業會減少投資，並且消費者也會隨之縮減支出，因此，經濟學人據此預估2025年美國經濟可能陷入衰退，至於中國GDP成長也會受到至少一個百分點的衝擊；此外，如果貿易戰再延伸至匯率與幣值變動，則對出口導向的台灣影響更大！
此一議題可由附表彙整自111-114年行政院主計總處公布之經濟指標統計數據一一加以解讀得知，至於美台供應鏈是否會更加緊密，則有待後續密切追蹤觀察！
其中最值得關切的是，台灣有很多中間財出口到中國，再經過加工之後出口到美國，此一數據亦可由附表國內接單海外生產比率始終居高不下知其梗概，按此一數據111年為51.2%，114年依舊高達45.1%，由此不難了解其對台灣的出口之嚴重衝擊。
二、股市重挫對房市之影響為何
美國總統川普公布「對等關稅」引發全球股市在清明連假期間全面重挫，台股則是一開盤就跌停，加權指數終場大跌2065.87點，創史上最大跌點與跌幅，跌幅達9.7%，收在19232.35點，成交量大幅萎縮至1660億元；及至4月14日，加權指數較前一天跌15.68點，收盤仍處低檔19,513.09點。
有關4月7日開盤一路跌停到底與4月10日開盤一路漲停到底，收盤大漲9.25%之有史以來最大震幅，詳請參閱圖二與圖三；由於美國對等關稅之嚴重衝擊，除股市哀鴻遍野之外，房市降價壓力亦逐漸隨之浮上檯面，此一議題亦可由對預售市場資訊最敏感的代銷業者愛山林建設率先喊出的「房價打七折」話術最受矚目！
三、預售建案打七折第一槍之影響為何
其實，有關建商讓利銷售策略並非始自今日，太平洋建設曾於2016年3月公開台北市汀洲路「太平洋之森」預售案，公開銷售當天即強調每坪開價僅80萬元，較周邊預售超過百萬元的建案開價足足便宜了二成，公開一個月即100%完銷，創下房市反轉兩年後的最佳銷售紀錄，其後也有不少建案跟進，因開價較低而創下完銷紀錄，最近愛山林建設率先推出「房價打七折」之行銷策略，相信對於低迷的市場必定也會掀起一陣漣漪，並且也會有不少同業跟進。
惟是否就此帶動房價全面調降，則仍與建案所在區位之空屋與供需息息相關！
至於七都前十大賣壓行政區(詳請參閱圖四)，則更應注意區域建案待售餘屋以及房價變動趨勢！
四、交屋高峰期+貸款限縮後遺症逐漸顯現
由於去年以來整體房市已進入交屋高峰期，房價也已逐漸出現回歸底價，而開價不再加價5~10%的創新高價，甚至也有不少建案以贈送裝潢、家具和家電的變相降價方式促銷；倘若經濟環境改變，房貸持續緊縮，預期未來三年不排除房價還會有下跌5~10%的可能，主要緣由即在於央行第七波信用管制衝擊下，恐將引發賣壓擴大、逾放比攀升，甚至出現爛尾樓、法拍屋增加的現象，主管機關不可不慎。
此外，由於2018年台商回流之後推案量持續攀升，推升2023年迄今全台邁向交屋高峰期，由於全台缺工問題一直未解，預售屋也發生交屋延遲問題，從動工到完工大概需要四、五年時間，因此，預期未來交屋高峰期還會再延續三～四年。
由以上之分析可知，當前最令人憂心的是，這波推案潮在預售階段建商所承諾的房貸條件大多是七～八成，惟央行去年第七波選擇性信用管制之後，第二戶只剩下五成，且無寬限期，並擴大適用區域到全國，第三戶以上剩下三成，且無寬限期，導致現階段房市出現最嚴重的房貸緊縮問題；其次，第二、第三戶以上購屋者，交屋時實際貸款額度與簽訂預售屋買賣契約時出現二到四成的貸款差額，這是當前整體房市所面臨最為嚴峻的一大議題！至於其間可能再延伸出的交屋糾紛，甚至逾放、爛尾樓、法拍等問題，更是不容小覷！
因此，建議主管機關在嚴審放款條件前提下，先從提高貸款額度一成開始，逐漸解除愈綁愈緊的枷鎖，以期整體房市逐漸朝軟著陸方向發展！
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