從預售屋定型化契約備查看購屋應注意事項(一)

─應注意漏列或另附加其他不合理約定

─忽略民法及其他法律主張權利之規定

現階段整體房市已進入交屋高峰期，為免出現愈來愈多購屋糾紛，各地方政府莫不嚴格審查預售建案買賣定型化契約，期以充分保障民眾購屋權益；此外，購屋時更應將建商信譽列為首要考量！

遠雄建設最長25年保固期限，頗受歡迎！

壹、台北市預售 建案資訊-定型化契約常見錯誤態樣

根據臺北市政府地政局公布之「臺北市113年第3季預售建案資訊動態季報」資訊，為保障預售屋消費者權益，針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項28項重點全面檢閱並輔導改正至符合規定後，才完成備查並對外公開，備查前合格率最低前5項目為「保固期限及範圍」、「驗收」、「房地標示及停車位規格」、「貸款約定」、「通知交屋期限」。

貳、內政部公布之預售建案資訊(2025年1月)-定型化契約常見錯誤態樣

1.保固期限起算點為「買方完成交屋日起」，變成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。

2.「主要結構」與應記載事項「結構」規定不符，且有減少例示項目情形，例如：約定主要結構(主要柱、樑、樓板結構)負責保固15年。

3.「不可歸責於賣方之事由……不在保固責任範圍」與應記載事項「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」之概念不符。

4.約定房屋之「主要結構」「其瑕疵影響結構安全」部分，自完成交屋日起保固15年(限縮業者保固責任)。

5.未記載「賣方應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡與買方作為憑證」。

6.未記載「前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利」。

參、預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項

第十七條、保固期限及範圍

(一)本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分(如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分……等)負責保固十五年，固定建材及設備部分(如：門窗、粉刷、地磚……等)負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

(二)前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。

肆、購屋應注意事項

雖然預售屋買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之規定已愈來愈嚴格，惟在交屋時對於保固期限及範圍大都僅止於官方版本之認知，鮮少注意契約漏列或另外再附加其他不合理約定，此外，也常忽略民法及其他法律主張權利之規定。

因此，簽約時務必謹守以下兩大重要事項：

1.以經地政局審查通過的契約版本為主，以確保購屋權益。

2.以品牌信譽良好的建商為首選。

以下謹再就買賣契約書範本與應記載及不得記載事項之保固期限及範圍，再彙整對照113Q3台北市地政局備查時合格率最低之「保固期限及範圍」之錯誤態樣分別提供購屋應注意事項，以供參考。

1.以「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」為保固期限起算點，實際上就是大幅限縮保固期限，一般正常情況應以完成交屋日起算較為公允，尤其如按「使用執照核准日起」，保固期限可能被限縮超過半年，主要緣由在於領得使用執照之後通常都還需要約半年的內部裝修期間才會開始辦理交屋手續。

2.僅約定主要結構(主要柱、樑、樓板結構)負責保固15年，與應記載事項「結構」規定不符，此外，更應注意是否有減少例示項目情形。

3.倘若契約沒有詳細列舉，交屋後常發生未列舉事項維修之爭議事件，例如有某棟豪宅地下室漏水卻又屢修仍未止漏，雖責任歸屬甚明，並且也可依民法及其他法律主張權利，惟維修曠日廢時，也不見得能夠徹底解決問題，因此，簽約時更應以品牌信譽良好的建商為首選！

4.建材設備保固方面：購屋時常會忽略建材設備的品牌與規格，因此，簽約時就應該特別註明交屋時要保留一些地磚或壁磚，以因應10年或20年期間重新裝修之所需，常見地震導致地磚、壁磚龜裂，維修時找不到同樣品牌、規格與同樣顏色的產品。

5.機械設備保固方面，對於一些機械設備例如水電設備、發電機設備、空調設備、電梯設備以及監控保全設備等，應特別注意品牌、規格，主要在於售後維修服務與使用年限。