輝達在台設海外總部，所掀起的AI聚落，將重構商業地產版圖，並為台灣科技產業與商用不動產注入一股強心針。
文．顏瓊真
在輝達(NVIDIA)執行長黃仁勳宣布，海外總部「Constellation」將進駐「北士科」後，該區房市如炸鍋般，不僅每坪房價往上開，就連銷售都有題材可炒，該區的建商及代銷業者可說是「撿到槍」，房子不愁賣，可說是「笑呵呵」外，輝達效應也帶動了台灣企業設總部熱，以及商業總部的升級需求。
台灣產業的三大轉型
台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，輝達進駐北士科設立海外總部，標誌台灣在全球AI供應鏈的戰略地位升級。
此一布局也產生三大轉型效應：
一、技術層面：台灣從半導體代工基地轉型為AI演算法與晶片設計中心，吸引雲端服務、邊緣運算等無廠半導體企業聚集。
二、空間需求層面：產業鏈從傳統園區廠房擴散至都會精華區，催生新型態「智慧產辦」需求，其特徵在於高規格機房、跨國視訊設施與開放式協作空間。
三、區域發展層面：北中南形成差異化AI聚落——台北聚焦演算法開發與金融科技應用，台中發展智慧製造整合方案，高雄則結合5G AIoT打造海事工程與綠能管理系統。
黃舒衛指出，此波轉型重塑商業地產價值鏈，首先，科技巨頭對頂級商辦的需求推升北士科、南港軟體園區租金年漲幅達8-12%；其次，中南部位處科學園區周邊的舊工業區，如台中精密機械園區、高雄亞灣區，正透過都市更新轉型為複合式產辦園區。
最後，企業ESG要求驅動建築規格升級，符合LEED認證與智慧建築標章的A級商辦，在中南部市場出現供不應求現象，預估2025年台中新市政特區將有15萬坪新供給釋出，填補長期以來的規格缺口。
黃舒衛談到，產業遷徙將重塑商用市場發展，例如隨台積電擴廠效應外溢，新竹寶山、高雄楠梓周邊工業地產需求仍強，但成長動能逐漸從生產基地轉向研發中心。
他說，值得關注的是，中南部過去缺乏的頂級商辦供給，在科技業南進與企業總部分散化趨勢下，將出現結構性補漲機會。以台中七期為例，2025年將有3棟ESG認證商辦完工，即便2024年市場修正，但高規商辦去化暢旺，價格屢創新高，顯示產業升級正帶動新型態不動產需求。
企業設總部目光移至北士科
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄表示，科技大廠總部設置地點，造成的上下游產業遷移，效果比其他產業更為明顯，過往從台積電的設廠即可看到。
就目前北士科開發進度觀察，住宅推案速度比商辦、廠辦快，已進駐或興建總部的僅有中鼎第二總部、友華、叡揚，以及興建中的金仁寶總部，不少持有產專區土地的開發商仍處於觀望階段，希望等到大廠進駐後帶動連鎖效應更為明確再進一部推案。
丁玟甄說，輝達進駐北士科的確在市場上掀起一波熱潮，也讓產業與投資人在選擇企業總部時，將目光從內湖科學園與南港，近一步擴散至北士科，將北士科納入選擇的區域中。
目前北士科的廠辦、商辦推案成交單價大概在75萬元到85萬元之間，輝達進駐後，未來價格有機會上看其內科西湖段與南港新商辦案。
丁玟甄表示，整體來說，科技大廠進駐為台灣科技產業與商用不動產注入一股強心針，在面對川普對等關稅、地緣政治以及台積電美國擴廠等議題下，強化科技業以台灣為發展核心基地的策略，近一步挹注台灣工業不動產、商辦與住宅市場需求。
此外，建商增加廠辦推案比例，新供給帶動科技業總部升級意願。而從台積電、美光再到輝達的擴大投資，科技產業的需求將帶動北、中、南科學園區或科技聚落的廠房買氣。
台版AI矽谷 廠辦及商辦都熱
《住展雜誌》也以「台灣如何成為國際AI巨頭的終極選項」做專題討論，根據其調查，此次AI所引發的熱潮，將從北、南兩大AI研發據點開始發酵，分別是由北士科、大內科到南軟園區的「台北科技廊帶」，以及包含南科、橋頭到亞灣區的「南部半導體S廊帶」，再沿著西部高鐵路線，進一步串聯大大小小的半導體相關產業聚落，成為南來北往輸送設計首腦養分的一條臍帶(表一、表二)。
至於AI相關供應鏈有多廣？從伺服器、晶片等基礎層硬體設備，到機器學習演算法、自然語言處理等技術層面，最後擴及醫療、金融、製造業等應用層面，包含NVIDIA、超微(AMD)、英特爾(Intel)、台積電、日月光、鴻海、緯創、台達電、Microsoft、Amazon、OpenAI等大廠在內，上中下游所涵蓋的大大小小廠商實難計其數。
作為AI主戰場，政府也於2025年編列史上最高科技預算1965億元，而國科會每年將編列300億元在AI資料中心與其他升級作業上，數發部則打算建置AI生態園區，並以虛擬園區串連全台概念，打造台版AI矽谷。
無論由政府主導的新北國際AI+智慧園區、竹北AI智慧園區、沙崙智慧綠能科學城、高雄亞灣等AI園區，或尚在討論中的桃竹苗大矽谷計畫，在中央與地方政府配合下，加上前述因民間企業進駐而形成的產業聚落雛形，整體發展已愈發成熟。
此時，市場也開始出現汰舊換新的新局面，在政府排除汙染產業效應下，加上科技帶動區內轉型發展，區域商廠辦售價、租金都在迅速飆高，未來傳統產業恐怕難以負擔、逐漸式微。
住展雜誌指出，隨著AI在台開打「世界盃」，各國際大廠供應鏈的布局速度也被迫加快，導致近一年多以來，廠房購置需求跟著大增；另為了吸引這些國際大廠購買、承租，商廠辦在選址、建築硬體設備上，都得與時俱進。
AI時代 板塊大遷徙
當台灣全面進入AI時代，若攤開全台AI產業地圖，商廠辦、工廠，乃至住宅的板塊大遷徙都將一目了然。
台經院產經資料庫總監劉佩真表示，AI所掀起的下一波工業革命，將促使產業進一步群聚，尤其是半導體、伺服器及電子零組件等產業，「尤其在竹科、中科、南科、高雄等區域，以及嘉義、雲林這些與台積電先進封裝相關的地區，未來甚至可以觀察，看有沒有機會延伸到屏東。」
企業總部升級浪潮
仲量聯行觀察，輝達的進駐有望帶動一波企業總部升級浪潮，預期將會觸發連鎖反應，吸引更多國內外企業考慮在台北設立或擴大據點。
仲量聯行研究部門觀察，輝達進駐台北不僅強化了台灣在全球 AI 供應鏈中的樞紐地位，更進一步加強 AI 供應鏈上下游企業對市場的信心，有望促使企業擴大對台灣的投資。
仲量聯行研究顯示，儘管今年第一季亞太地區商用不動產市場面臨美國貿易政策的不確定性和地緣政治緊張局勢升溫等挑戰，市場普遍預期將會對商用不動產市場產生負面影響；然而，市場基本面穩健，使商用不動產能有效應對短期波動。尤其企業對辦公空間的升級需求不減，將有助於持續去化新供給，使得全新且優質的辦公室物件變得更為搶手。
仲量聯行資深副總經理吳瑤華表示，台北正處於科技與商業地產的黃金交叉點，「特別是在全球企業重新思考亞太布局的關鍵時刻，企業總部及研發中心的戰略價值愈發顯著，成為企業資產配置中備受重視的選項。
吳瑤華指出，企業總部的戰略定位已從成本中心轉變為價值創造中心，但有鑑於台北市中心商業區土地資源有限，加上都市更新進度緩慢，使得頂級獨棟商辦大樓成為市場上的稀缺資源。
而近年來全新商辦的供給量相當有限，且多數掌握在大型投資機構手中，僅供出租而不出售，遠不足以滿足市場需求，造成有意尋找獨棟總部的企業常面臨「一棟難求」的局面。
吳瑤華談到，亞太地區辦公室整體投資額比去年同期增長了31%，達到164億美元，主要城市的辦公室平均空置率約為14.5%，而台北則是維持在 6.4%的相對低點，放眼整個亞太地區，台北的商用不動產市場依然保持相當強勁的競爭力。
吳瑤華指出，台北作為亞太地區穩定的商業樞紐地位日益鞏固，對有意升級總部的企業而言，此時進場不僅是取得優質辦公空間的機會，更是長線資產配置的戰略選擇，企業總部不再只是辦公場所，而是品牌實力與企業文化的具體展現，企業總部的價值已超越純粹的不動產投資，成為企業戰略規劃的一部分。
複合式商用空間需求將日益多元
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，輝達總部的落腳預期將吸引眾多供應鏈體系、技術服務商與創新型中小企業相繼進駐，推升企業聚落效應，進一步擴大商用空間需求。這不僅凸顯北士科本身強勁的開發動能，也同步帶動周邊區域對高機能、捷運共構型商辦產品的關注與青睞。
董家菱表示，未來市場對「複合式商用空間」的需求將日益多元，涵蓋研發辦公、共享空間、展示場域與輕型零售等整合型態。特別是高坪效、彈性租期與智慧設施兼備的空間產品，將成為吸引企業青睞的關鍵。隨著就業人口導入，也將進一步活化生活圈機能，促進工作與消費場域的共生發展。
以士林與劍潭商圈為例，過去以觀光與傳統零售為主，如今在地理位置與交通節點優勢下，具備轉型潛力。未來若結合老舊商業空間活化、智慧建設導入與街廓再造政策，有望轉化為以「科技 × 生活混合場景」為核心的創新型商圈，重新形塑城市商業文化與空間價值。
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