台灣房市受到買盤動能不足，且國際政經情勢多變，以及央行的「限貸令」等利空罩頂，想要快速成交，「降價」成為最關鍵因素。
文．顏瓊真
台股四月初受到美國總統川普於美國時間四月二日宣布對全球祭出「對等關稅」之衝擊，於清明假期過後的七日開盤日，重挫2066點，並連跌三天，總計跌掉3907點，直到川普再提「暫緩實施90天」，跌勢才止住；而台股六月三十日，雖下跌324點，但指數收在22256點，已經回到清明假期前四月二日的收盤指數21298之上，屬於強勢反彈。
對很多投資人來說，如果手中持有輝達等AI概念股，以六月底的反彈幅度來看，應該沒有太多虧損，但如果手中並不是強彈股票，荷包恐怕已經大失血了。
台灣房市趨冷奄奄一息
台股不好，相對台灣房市也不好，在過往，股市賺的錢會轉進一些進房市，但在房市遭政府打炒房，且央行在去(2024)919的第七波信用管制迄今，可說是奄奄一息，且缺乏資金動能，持續面臨下修命運。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋就國內資金狀況指出，4月M1B年增率為1.85%，M2年增率3.88%，已連續32個月呈現「死亡交叉」，顯示市場資金動能持續放緩(圖一)。
相對於台灣房市在2018年因中美貿易戰，引發滯留海外的資金大舉回台，資金狂潮，讓房市狂飆，但也因此，引發央行的打炒房，尤其第七波信用管制才成功地讓台灣房市大降溫，市場呈現觀望，資金更無進場動能，使得今年以來，買氣不振。
葉凌棋表示，根據六都地政局公布數據，2025年1至5月六都建物買賣移轉棟數較2024年同期減少27.1%，顯示2025年至今全台房市交易量低迷，市場觀望氣氛濃厚，如何打破房市交易僵局，價格將是重要關鍵(如附表)。
永慶房屋從七都成交議價率來觀察，指2025年4-5月七都成交議價率普遍維持在9.8%至13.0%的高檔水準，與去年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率皆呈現擴大的趨勢，顯示目前市場氛圍逐漸轉冷。
全台成交議率9%以上占五成
此外，七都成交議價率9%以上的交易占比逾五成，顯示降價幅度高較能爭取成交的機會，賣方為求加快成交步調普遍願意稍微調整價格，因此，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。
葉凌棋表示，台北成交議價率自4月起連二增，隨著4月川普宣布對等關稅，成交議價率連二月上揚，5月成交議價率13.0%， 相比去年7月的議價率低點9.6%增加3.4個百分點(圖二)。
此外，2025年4-5月成交議價率9%以上產品交易占比高達70.7%，相比2024年6-7月的 50.4%明顯成長，其中，成交議價率15%以上占比更高達三成之多，增幅逾1倍。
川普關稅大刀也讓新北成交議價率自4月起連二月上揚，5月成交議價率12.0%， 相比去年7月的議價率低點9.0%增加3.0個百分點(圖三)。
新北市在2025年4-5月成交議價率9%以上產品交易占比63.5%，相比2024年6-7月的 42.2%大幅增加，其中，成交議價率15%以上占比已躍升至25.1%。
桃園地區的成交議價率自3月起連三增，5月成交議價率來到近一年新高的10.8%，相比去年5月的議價率低點增加2.5個百分點(圖四)。
而2025年4-5月成交議價率9%以上產品交易占比54.1%，相比2024年6-7月的 38.2%明顯成長，其中，成交議價率12%以上交易占比增幅逾四成。
新竹縣市成交議價率維持10%左右高檔，4月成交議價率增至10.1%，5月在中美關稅戰暫 緩90天後，成交議價率略降至9.8%(圖五)。
而2025年4-5月成交議價率9%以上產品交易占比51.0%，相比2024年6-7月的 29.4%明顯增長，12%以上交易占比增幅超過1倍。
台中4月成交議價率則創一年來新高，大增至10.6%，5月在中美關稅戰暫緩90天後，成交議價率降至9.8%(圖六)。
而2025年4-5月成交議價率9%以上產品交易占比50.9%，相比2024年6-7月的 31.1%大幅增長，其中，成交議價率15%以上占比也達17.0%之多，增近1倍。
台南成交議價率也自4月起連二月上揚，5月成交議價率11.8%， 相比去年7月議價率低點的9.0%，增加2.9個百分點(圖七)。
此外，2025年4-5月成交議價率9%以上產品交易占比已達61.4%，相比2024年6-7月的 41.7%大幅增加，其中，成交議價率15%以上的交易占比更已突破二成。
高雄成交議價率則自今年1月起連四升，5月成交議價率11.8%，創一年來新高，相比 去年6月房市高點的8.5%增加3.3個百分點(圖八)。
而2025年4-5月成交議價率9%以上交易占比達61.2%，相比2024年6-7月的37.6% 明顯成長，其中成交議價率12%以上交易占比增幅均超過七成。
過去屋主隨便賣，隨便成交，但房市趨冷，如今想成交，變成「降價」已成王道的市況。
房市利空罩頂
除此之外，房市仍有不少利空罩頂，首先是美國總統川普「90天」暫緩期限，即將在7月9日到期，屆時，若無協商出來新的協議，則各國面對四月二日所提出的高額關稅，恐怕都是剉地等。
其次，央行第七波信用管制奏效後，雖然沒再推出第八波信用管制，但是限貸令卻讓購屋民眾及建商吃盡苦頭。
住商機構統計內政部資料，2024年全台住宅類核發建築物使用執照達13萬8180宅，創下自1996年以來最高紀錄，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶另依據過去預售請領的建照數量，指2025年的使用執照核發量恐達14.4萬宅，又要創新高。至於2026年的推估交屋量為11.68萬宅，2027年為12.56萬宅。
也就是2025-2027年這三年，有高達38.64萬宅要申請房屋貸款，而一旦已購戶無法順利完成貸款，一方面可能發生違約事件，另一方面則是建商的完工入帳金額無法如預期，則營收獲利都將受影響。
限貸令 民眾購屋信心創新低
最近還傳出，就連新青安的申貸，銀行都對符合資格者挑三撿四，不容易貸到款的爭議。
銀行挑客戶阻止房市買氣，也影響到民眾購買房地產的信心；根據國立中央大學台灣經濟發展研究中心發佈最新消費者信心指數(CCI)，與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標部分，6月調查結果為94.62點，與上月相較下降0.57點，連續4個月落在100以下的悲觀區間，也讓指標創下近58個月以來的新低紀錄。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年買氣原本在過年後有小幅回溫，但Q1季末到Q2干擾消息不斷，先有台積電赴美設廠的外移疑慮，再來逢關稅戰引發股市震盪；隨後台幣匯率急升，雖有助於吸納資金來台，卻也對出口導向的產業發展造成挑戰，讓消費者對國內經濟的看法趨向保守。
加上央行Q2理監事會議並未鬆綁任何信用管制，民眾申辦房貸，仍會遭遇「銀行挑客戶」的麻煩，使消費者投入房市的意願維持在相對低檔，整體消費信心也持續下探。
周鶴鳴指出，面對信用管制引發民怨，央行依然嚴控不動產授信，打炒房的政策變動有限，後續市的交易量也不易放大，因此下半年的市場展望，依然是「多空互見，交雜拉扯」的局面。
尤其美國關稅戰的90天豁免期將屆，與美談判結果，對國內的產業發展及資金流量影響頗大；此外，下半年美國有機會啟動降息循環，台灣央行的利率政策是否跟進美國的調整腳步，也將是房市的重要觀察指標。
全台預售交易量腰斬 價格緩跌
此外，根據永慶房屋2025年第三季網路會員調查，全台看跌第三季房市比例，由上季的43%減少6個百分點至37%，消費者看跌比重收斂；看漲房價的比例由上季的26%小幅上升，本季為29%，而看跌比例收斂至37%，看跌比例較上季的43%減少6個百分點，持平比例也有小幅增加，從上季的31%增加至本季的34%。
不過，雖然民眾看跌比例收斂，但今年上半年的預售交易壓力不小，從2024年1月至6月全台預售屋交易量，處於高峰，6月還有16803件，但自7、8月限貸令發酵後，成交曲線一路往下，到2025年4月只有3316件(圖九)；更慘的是，預售屋交易量已經連七月年減逾五成。
不管是中古屋或預售市場，都吹冷風下，房價也面臨下修命運；永慶房產集團研展中心總監郭翰指出2025Q1在買賣雙方價格認知拉鋸下，七都房價指數季增 均在正負1%內，房價陷入盤整，但2025Q2房價指數再度 小幅下修，反映市場買氣降溫，房價呈緩跌走勢。
進一步觀察七都房價指數變化，台北、桃園與高雄跌幅較輕，跌幅在1%內，新竹縣市季減1.3%，新北、台中、台南則較2025Q1下跌2%以上，跌勢較明顯。
此外，2020年至2025年七都預售屋價格大漲，而中古屋房價漲幅相對和緩，讓七大都會區預售屋與中古屋價差幅度出現持續擴大的趨勢，創近六年新高紀錄。
觀察2025年預售屋與中古屋價差幅度發現，台中價差逾七成最多，較2020年有明顯增長，持續拉開差距；新北、高雄也有六成以上的價差，桃園、新竹縣市差幅不到五成，相對和緩。
台經院指房市量縮價鬆動
而對下半年房市的發展，大環境仍受全球政經情勢發展的牽動，根據台灣經濟研究院發布的六月景氣動向調查觀察指出，近期以色列與伊朗正式開戰，且美國軍事介入以伊衝突，情勢升溫恐引發新一波供應鏈衝擊，並進一步推升油價上漲風險。同時，儘管美國政府已採取行動緩解關稅緊張情勢，以穩定整體經濟與金融環境，但其貿易政策走向尚未明朗，不確定性仍高。
而以伊衝突升溫引發對能源、航運與經濟穩定的憂慮，且各國與美國貿易談判進展不明，全球經濟不確定性仍大，製造業對未來半年景氣多持觀望態度。
在台灣不動產業方面，5月六都建物買賣移轉件數月增率為1.9%，主要是部分都會區大量新屋交屋潮挹注，填補中古屋低迷的量能，讓5月交易量較4月略微上揚。
展望未來半年，有鑑於6月央行理監事會議對於房市管控仍舊按兵不動，維持現行選擇性信用管制，但會持續監控並強化執行，以及下半年經濟情勢因關稅未定而存在不確定性、房市供給增加、兩岸關係與地緣衝突存有變數等變數影響，國內房市將呈現量縮價鬆動的格局，且不論是住宅市場或是商用不動產的表現皆是能見度不高的局面。
另依據國泰金控所發布的「2025年6月國民經濟信心」調查結果，其中有關買賣房的數據，民眾買房意願由5月的-45.4，小幅下降至-47.1，賣房意願則由5月的-28.9，小幅上揚至-26.8。
葉凌棋表示，觀察上半年表現判斷，依目前市況推估，2025年上半年交易量約12.9-13.2萬棟之間，較2024年同 期減少25%至27%之間；而2025年全年交易量約27.2-27.9萬棟之間，將跌破28萬棟大關，年減20%至22%左右，創2019年以來新低紀錄。
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