今年房市持續低迷，上半年六大都會區建物買賣移轉棟數較去年同期年減近27%，並創近八年新低，此外，各種不好消息也出現，更讓市場處在低氣壓中。
文．顏瓊真
台灣房市買氣不佳，由六都上半年移轉棟數年減近27%可證。而近期房市也傳各種不好的市況，除了建商倒閉、主動「讓利」外，有些網路貼文說台南善化某建案，有一建商主動退每戶200萬元差價，另有預售案銷售「槓龜」，吃「鴨蛋」外，竟還有「負數」，不好消息一樁樁，一件件出現。
上半年移轉棟數年減近二成七
台灣央行第七波信用管制，真的威力無窮！六大都會區所公布的今(2025)年上半年「建物買賣移轉棟數」，交易量合計為18,095棟，較上月增加5.2%，但較去年同期衰退24.0% (表一)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，6月六都建物買賣移轉棟數月增5.2%，六大都會區增減互見，新北市與台中市量縮，分別月減12.6%與7.9%，其餘四大都會區均較5月量增，其中，台北市月增17.6%，桃園市月增11.4%，台南市月增23.1%，高雄市月增30.7%。
另與去年同期相比，六都交易量合計年減24.0%，其中台北市年減22.2%，新北市與桃園市均年減21.6%，台中市年減33.9%，台南市年減10.8%，高雄市年減27.2%。
陳金萍表示，進一步觀察今年上半年(1-6月)六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為100,202棟，較去年同期年減26.6%(表二)，顯示今年房市交易相對低迷。
其中，台北市年減24.0%，新北市年減30.5%，桃園市年減17.1%，台中市年減21.6%，台南市年減32.3%，高雄市年減34.2%。
另觀察歷年交易量發現，今年上半年六大都會區建物買賣移轉棟數續創近八年新低，台北市、台南市創下八年新低，新北市、高雄市則是近九年最低交易量表現。
房市進入冷淡期
全台自去年9月掀起「金龍海嘯」，全台房市進入冷淡期。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，去年打房以來市場表現疲弱，加上貸款排隊問題難解，同時第二季股市表現震盪，即使邁入傳統旺季的第二季，六都仍買氣不佳，預計下半年房市亦難以樂觀。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，6月都會區整體買賣移轉棟數較上月增加，主要是關稅戰宣布暫緩後股市回穩，出口貿易也因拉貨潮湧現開出紅盤，市場信心小幅反彈。
但與去年同期的多頭熱絡相比，今年6月房市多空交雜，尤其銀行核貸仍嚴，購屋族心態仍保守，因此六都上半年累計量能約10萬棟，足足較去年同期少了約3.6萬棟，量縮逾四分之一，顯示房市的觀望氛圍依然相當濃厚。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，6月因有新案交屋潮的加持，建物買賣移轉棟數才得以較5月回升，但若與去年同期相比，六大主要都會區皆呈現下滑趨勢，而且進一步觀察今年上半年與去年同期的表現，六都整體的年減幅更是達到二成以上，顯見市場買氣依然疲弱，尚未擺脫低迷格局。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市交易轉淡主要原因包括央行對於房貸管控，加上房市大漲後追價乏力，民眾對於未來短期房價看法偏向保守，整體房市自用當道，一手市場也是交易量由去年高峰月交易1.4萬戶，到現在單月不到五千戶，從移轉與一手交易量來看，房市已由高檔進入盤整期。
市況不佳 建商讓利
為了在盤整期仍保有銷售成績，甲山林集團董事長祝文宇在今年板橋江翠北側建案，最早開出讓利的第一槍，並在630股東會，又再次喊出自建案全面以市場價7~8折讓利，以帶動買氣。
至於興富發近期在高雄指標案「中山鉑悦」，原先要以6字頭開盤，但為了刺激買氣，也喊出早鳥價，每坪48萬元起，另還贈送價值上百萬元的精裝潢及家電，建商「有感讓利」。
另櫻花建設在股東會中談到，房市低迷，送裝潢或送家電將成市場趨勢，而其所推個案也將視情況讓利10~15%。
而6月下旬，網路還流傳台南市善化區某建案大讓利，在LINE截圖上，出現「去年簽約後，因台南房市市況明顯下滑，確認通知屋主們建商端折讓價格，平均應該每戶退200萬元左右，大約是原成交簽約價再打85折，恭喜大家現賺200萬元。」
另還有一LINE群的截圖上寫著「上個月配合寶佳的代銷都有收到訊息，應該是這週開始執行，全台線上個案降價15%~20%，是真正的降價」。
上述消息，迅速在網上「炸開」了，民眾樂見建商「讓利」，討論熱烈。但是，鴻築建設卻發新聞澄清，針對近期「寶佳機構全面下調價格」之市場傳聞為不實謠言(如附圖)。
購屋族撿便宜的時機來了
馨傳不動產智庫執行長何世昌在其臉書上也談到，佛心建商每戶大約退100多至 200萬元。建商主動退款的情況十分罕見，即便回顧歷史也是屈指可數，絕大部分情況是買方要照單全收，此個案算是極為罕見的特例。
推測建商之所以如此做，一來是退掉十戶成本有限，卻可以拉攏已購戶的心，二來是方便全案打掉重練，不管是要重新規劃、重起案名或者重新定價，在銷售策略上會更為靈活。
何世昌表示，今年房市對建商來說，銷售與融資壓力正在同步上升，原因是隨著央行管控時間拉長，建案銷售速度緩慢。再者，銀行實務做法比央行規範更為嚴格，銀行普遍嚴格緊盯建案銷售成數，若成數過低，可能暫緩核撥建融，導致建商資金與銷售壓力聯袂走高。但對購屋族而言，撿便宜的時機來了，今年下半年機會更大。
賴志昶分析，觀察傳出讓利新案，除去少部分屬建商銷售手段的案場，大多集中於中南部縣市，並未出現廣泛的價格鬆動現象，主因一是目前市場成交放緩，且買方對房價下跌有期待性，建商因應議價空間拉大所做的彈性調整，因此，此類現象僅出現在蛋白、重劃區等區域，或是部分產品推出價位過高的產品。
二是開發商受央行選擇性信用管制、銀行限貸等影響，為維持資金流轉效率，需保持一定銷售動能，因此會有部分讓利的操作，但僅出現在少部分業者。
不過，他補充，建商此類高聲疾呼讓利等作法，不管是為搏眼球或是銷售手法，在普遍市場買氣低迷情況之下，不管起初業者心態為何，最終也可能由於交易量的全面下滑，而出現整體市場的價格盤整。
賴志昶認為，下半年房市走向將呈現「價量盤整」格局，一方面是央行限貸的陰影仍在，同時又有銀行滿水位等問題難解，民眾就算想買，亦要面對貸款排隊等難題，致使購屋意願減低。
二是央行第七波信用管制措施以來，重擊整體市場，如今又有各大案場頻傳讓利風聲，會讓消費者對降價有所期待，出現觀望心態，讓成交量難有起色。
最後，在交易量持續下跌，若政府打房態勢未變，則價格上呈現個案表現，部分蛋白區或過去漲勢驚人區域，會率先出現價格回跌現象。
海悅在公布6月營收的同時也指出，在央行明確表態，基於不動產貸款集中度仍高，對信用管制政策將持續維持調控的態度下，近日不動產市場傳降價15-20%，且六都近期都有建商釋出新建案個案讓利之情形，而在建商推出明顯靠攏買方市場期待之新推案價格，買賣雙方的價格共識甜蜜點逐漸成形，房市「新平衡價格」已然萌現，且在剛需買氣需求仍在的基礎下，可望驅動買盤陸續進場，下半年起，將陸續出現符合買方預期的推案價建案搶市值得觀察。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，目前已有部分建商打出讓利、降價等銷售手段，甚至在南部更傳出新案直接折扣退還一定金額給已購戶，種種跡象已表明，新案市場面臨全台買氣冷颼颼，價格已出現下修力道，惟目前未能形成廣泛降價態勢，是否真能撼動全台市場，仍有待觀察。
至於成屋市場，受限買家出手謹慎，屋主心態逐漸調整，市場修正幅度亦有出現，惟目前貸款排隊、延後撥款等現象仍存在，甚至殃及新青安市場，對目前剛需、首購買盤為主的市場是一大硬傷，以此推估，在購屋人特別謹慎之下，下半年交易量亦不容樂觀。
台中部分建商得憂鬱症
精湛建設總經理陳志聲也談到，房市相當冷，台中七期更出現投資客斷頭案，讓預售市場買氣非常慘，很多建商老闆都出現恐慌症、憂鬱症。
他說，近期跟一些建商聊天，Ａ建商說只賣了3戶，實價登錄不好看；Ｂ建商則苦笑說，他們家「槓龜」，連一戶都沒賣出去，吃鴨蛋；沒想到Ｃ建商說他們家是「負數」，因為過去幾年賣的被退戶了。
更慘的是，某家公股銀行原本全台總計有「分戶」貸款60億元待撥，但最後只撥了4億元，害得建商也不敢交屋，陳志聲說，以前銀行都是想辦法接觸客戶，擴增放款額度，但現在沒額度可撥，反而害怕看到客戶，或是想辦法躲客戶。
雙北這9區上半年房價下跌中
房市歷經震盪，近期已出現價格修正。住商機構觀察實價登錄資料，比較台北市與新北市各行政區2025年上半年與去年同期中古房價，其中兩市共有九處行政區價格下修，且呈現兩極化，竟分別集中於台北市蛋黃區與新北市蛋白區。
根據實價登錄統計，雙北部分行政區2025年上半年中古平均房價出現鬆動，其中以新北市泰山區跌幅最大，成交單價約43.4萬元，較去年同期下跌8.1%(表三)。
大家房屋賴志昶觀察，泰山區受惠於捷運建設與重劃區議題，近年來吸引不少建商進駐插旗，尤其在重劃區新案已上到6字頭之際，中古行情亦直線上揚，惟泰山相比新北市一線行政區而言較屬蛋白區域，加上捷運與重劃區等題材隨時間推移而鈍化，適逢市場逐漸趨冷，讓房價面臨修正。
而房價首屈一指的台北市信義區，今年上半年平均單價96.7萬元，相對去年同期年減5.0%，台北市松山區跌至94.2萬元，年減3.9%，而台北市大安區作為核心蛋黃區，即便抗跌力強，平均單價仍微幅修正至113.6萬元，年減1.0%。
新北市土城區則下滑至53.2萬元，年減4.8%，三峽區年跌3.3%，均價41.2萬元；八里區及鶯歌區則皆小幅下滑2.1%，均價分別為28.1萬元與33.1萬元；五股區下修1.2%，均價40.7萬元。
整體而言，雙北房市進入盤整期，且集中於台北市蛋黃區與新北市蛋白區。賴志昶指出，北市信義、松山以及大安等北市傳統蛋黃區，房價具指標性，但也正因如此，在市場前景不明朗之際，又有央行信用管制影響，讓高資產族群出手更謹慎，加上區域房價較高，屋況多數不理想，讓買方不易追價。
至於新北市如泰山、土城、三峽、八里等區，由於親民房價與捷運、台北港等建設題材加持，過往吸引置產買氣，惟面臨市場趨冷，買方尋求有未來性或較易轉手物件，對蛋白區房價接受度亦下滑，致使價位也出現修正。
縱觀未來，徐佳馨認為，價格修正並非壞事，市場亦重回基本面，過去「全面普漲」已成過去式，市場轉為個案表現，但此次統計仍可發現，雙北市價格修正還未出現全面下修，在交易量不多情境下，是否會形成趨勢值得密切觀察。
移轉棟數面臨28萬棟保衛戰
展望下半年，張旭嵐指出，美國關稅戰的暫緩期屆滿，與美談判結果牽動國內經濟發展，美國的降息步調亦可能影響國內的利率走向，在多空拉扯下，房市仍不易走出量縮格局。
加上現今已有部分供給量大的蛋白區，傳出建商開出區域低價、退還差額等讓利消息，預估將會助長民眾購屋「停看聽」的觀望氣氛，因此全年全台的買賣移轉棟數，估計將落在27~28萬棟之間，面臨近八年新低的27萬棟保衛戰。
莊思敏表示，目前房市仍受到多重不確定因素影響，包括川普關稅戰的談判進展、銀行房貸資金水位、地緣政治風險，以及國際政經局勢等等，皆有可能對市場信心造成干擾，進而抑制房市表現。依照現階段的狀況來看，若短期內未有實質利多訊號釋出，市場買氣恐將持續於低檔徘徊。
曾敬德表示，今年上半年移轉棟數較去年同期年減二成以上，初估去年移轉35萬棟若打八折，可能就剩下28萬棟。
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