依據全台六都公布今(2025)年11月建物買賣移轉棟數，合計為15,919棟，是今年單月第三低量，與去年同期相比，年減19.7%；另1-11月合計六都整體交易量合計為184,704棟，較去年同期年減26.1%，房仲業對今年全年移轉棟數都喊出「26萬件」保衛戰。
11月成交量年減近二成
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，11月六都建物買賣移轉棟數月減6.3%，台北市月減0.7%，新北市月減8.0%，桃園市量縮8.8%，台中市月減6.8%，台南市量增3.7%，高雄市月減9.4%。
另與2024年11月相比，六都交易量合計年減19.7%，其中台北市年減11.7%，新北市年減12.7%，桃園市年減24.4%，台中市年減20.0%，台南市年減16.9%，高雄市年減29.8%(表一)。
陳金萍指出，去年年11月六都建物買賣移轉棟數在連三月下滑後首度反彈回升，主要受惠於部分行政區預售屋完工交屋潮的挹注，以及部分賣方售屋心態開始出現轉變，願意小幅降價，因此，整體交易量獲得支撐，維持近2萬棟水準。
反觀今年，房市政策雖未再加緊緊箍咒，但民眾觀望，中古屋交易量能有小幅提升跡象，但受限於銀行房貸仍相對緊縮，新屋交屋潮減退，無法提升整體交易量能，因此，今年11月的交易量仍較去年同期減少近二成。
前11月成交量年減二成六
進一步觀察今年1-11月六大都會區建物買賣移轉棟數合計為184,704棟，較去年同期年減26.1%。其中，台北市年減24.2%，新北市年減27.8%，桃園市年減18.5%，台中市年減23.5%，台南市年減31.2%，高雄市年減32.9%(表二)。
另觀察歷年交易量發現，今年前11月六大都會區建物買賣移轉棟數續創八年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量，僅高於2015年至2017年，而台南市續創八年最低，台北市、新北市為近九年新低，而高雄市更是創下近十年來最低紀錄。
陳金萍指出，在政策鬆綁以及年底購屋旺季帶動下，中古屋市場緩步回溫，但今年預期的大量新屋交屋潮，因銀行房貸緊縮而造成遞延，讓整體交易量維持低檔，以六都前11月建物買賣移轉棟數約18.5萬棟來推估，2025年全台交易恐將面臨26萬棟保衛戰。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，11月量能雖創新低，但今年Q3以來，先有金管會將新青安貸款排除於銀行法天條，央行後續也跟進放寬換屋大限，雖然政府打炒房基調尚未大幅鬆綁，但政策環境已較以往溫和。
且Q4進入傳統購屋旺季，市場氣氛與前三季相比相對活絡，加上去年同期的買氣已開始降溫，比較基期相對低，因此今年Q4都會區整體的買賣移轉衰退幅度較前三季收束，10、11月連續兩個月的年減幅不到二成，與今年Q2、Q2年減三成的情況相比緩和不少，且各大房仲11月的內部交易也呈現月增，待過戶行政流程完備後，也會反映在12~1月的買賣移轉數據中，使後續買氣顯現逐漸打底的跡象。
央行年底理監事會不動如山？
張旭嵐指出，央行12月18日將召開的理監事會議，是年底房市的一大關注焦點，由於今年的經濟成長表現高於預期，因此預估降息的機會不大，而與房市資金面息息相關的不動產放款集中度，也依然超過36%，所以Q4的央行理監事會議，不論是利率還是信用管制，不動如山的可能性高。
在政策腳步調整保守的情況下，即使年底交易量能稍有回穩，全年整體市場仍難脫冷淡氣氛，推估2025年全年全台的買賣移轉量，將落在26.5萬棟左右。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年移轉較去年可以說是進入急速冷凍模式，過去很少看到年度交易量變化這麼大，通常這都是有非市場因素的強力干預影響。
短期成交未破底 房市盤整
今年移轉棟數將出現26萬棟保衛戰，寫下2017年以來的新低量，不過經歷量能急縮後，短期交易量也未再繼續破底，房市進入整理盤整外，也在等待是否房貸政策會出現新的變化。
曾敬德表示，今年雖然移轉急凍，但多反映過去的狀況，展望明年市場經濟表現展望偏正向，資金面也不太會進一步緊縮，但是房價短期高漲區域，可能還是會面臨較多的挑戰。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，從市場觀察，近期進場看屋的民眾確實有所增加，顯示自住需求仍具支撐力道。不過，由於央行理監事會議即將召開，不少民眾仍在觀察央行對房市的態度與政策走向，導致買賣決策出現延宕，交易量短期內略顯保守，預計待央行釋出更明確訊號後，市況才有機會逐步明朗。
另外，目前兩岸關係仍處於敏感階段，加上川普對等關稅政策恐衝擊台灣部分傳統產業，整體經濟景氣仍存在變數，也使得房市後續表現增添觀望氣氛。
金龍海嘯衝擊 房市全面退散
台北市不動產仲介公會理事長蘇金城表示，2024年9月央行祭出第七波信用管制，10月起市場交易量就出現急凍的情形，今年來房市交易持續沒有起色，即使9月初行政院出面要求金管會將新青安房貸排除在銀行法第72-2條之外，扭開房貸水龍頭，後續央行也延長換屋族切結換屋限期為18個月，但仍然難以挽回房市頹勢。
根據六都最新發布的前11個月房屋買賣移轉棟數推估，2025年全國全年房屋交易量大概會落在26萬1,601棟上下，算是勉強守住26萬棟大關卡，與2024年35萬棟比較，大幅衰退了25.4%，交易量創下近九年來新低紀錄，蛇年房市可說是個「虎頭蛇尾」淒風苦雨冷清的一年，六都的交易量更是全線潰敗(表三)。
中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄指出，央行信用管制及限貸令對房市的干擾超硬，自2024年9月19日央行發布第七波選擇性信用管制，陡然遭遇政策冷暴力的房市瞬間全面凍結，成屋成交量約縮減3成、預售屋減少7成；截至今年9月底，全國預售屋交易僅2.81萬棟，年減7.6萬棟，年減73%，
林正雄並用16個字「政策過當、產業急凍、殃及無辜、量縮價穩」來總結2025年房市；另也預估，2025年全年的買賣移轉棟數將僅有25.6萬棟，較2024年年減27%，更創下9年來新低，35年來次低(史上次低)。
中古屋房價真的有跌
而價格方面，房價真的跌了！根據2025年第三季最新「政大永慶科學園區中古屋房價指數」，數據顯示，在銀行房貸緊縮與信用管制持續影響下，科學園區房市買氣疲弱，整體指數再度走跌。
其中，台南園區季跌4.7%最多，新竹園區下跌2.9%居次，台中和高雄園區跌幅收斂，分別小幅下修0.8%和0.6%。此外，與去年同期相比，各園區房價均下滑，年跌幅落在7%至9%之間，反映市場熱度放緩後，價格回到理性調整階段。
永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，整體來看，受到央行第七波選擇性信用管制影響，四個主要的科學園區房價指數逐季下跌，比較2024Q3和2025Q3數據，年跌幅在7%-9%之間。
而科學園區雖具長期就業需求優勢，但部分區域建設、產能與就業人口尚未完全到位，而銀行房貸緊縮、第七波信用管制續行的狀況下，市場買氣降溫，加上過去幾年房價已提前反映市場預期，高房價與市況反轉，讓購屋族心態更趨保守，房市回歸理性看待，房價也呈現修正態勢。
這十區預售房價已修正
此外，根據《591實價登錄》統計，觀察今年第三季七都各行政區預售屋成交單價表現，與第二季相比，已有十大行政區出現價格修正(表四)。其中，台中清水、西屯、桃園中壢、蘆竹等四區的季跌幅更超過一成。
不過，591房屋交易網指出，此次房價修正並非全面性的建案降價潮，主要是受到第二季新案推高基期、以及交易量區域轉移影響，整體仍屬盤整階段。
此次房價修正幅度最大的區域集中在台中與桃園兩大都會區。其中，台中清水以一成以上的跌幅居冠，同為海線的沙鹿也緊追其後，季跌幅逼近一成。兩區近年受惠房價外溢效應，加上投資買盤積極進場，價格快速推升，第二季因新案帶動成交站上4字頭。然而第三季在市場觀望下交易量明顯縮減，均價自然回落，進而反映出較明顯的跌幅修正。
桃園中壢、蘆竹房價在第三季同樣出現一成修正。中壢第三季的交易重心從高價青埔特區轉向相對親民的內壢車站周邊新案，4字頭成交價拉低區域行情。蘆竹情形類似，本季成交量集中於價格相較南崁低的山鼻重劃區，導致整體數據呈現季跌。而西屯雖是台中蛋黃區，但因其第三季的成交主力集中在12期重劃區，6字頭行情下拉整體均價。
此外，即便是天龍國，也在這波調整中出現了小幅下修。像是北市南港本季下跌約6%，主因是中研院生活圈新案成交價低於百萬，使區域均價下滑。而桃園龜山，則因上一季指標案「福樺春天」成交價上看7字頭，推升基期，造成第三季出現5%的季跌。南部方面，高雄三民受到中都重劃區等高價區域第三季成交量減少影響，也出現約4%的微幅下滑。
最後，北市大安與文山也分別出現約2.6%的微幅調整。大安區的修正來自第三季成交量集中於科技大樓站周邊相對低價區段；文山則因第二季有元利、國泰等一線品牌建商開案，將區域房價基期大幅推升，第三季回歸常態後，價格自然回調。整體來看，本次十大行政區房價季跌多屬基期調整，仍未見明顯降價潮。
詳細內文就在 [理財周刊1320期] 👈點紅字看完整精彩內容
