台灣房市受央行「金融海嘯」之影響，建商購地縮手，而企業在四月川普的對等關稅衝擊下，商用不動產交易金額也大受影響，不過，由於AI產業的快速崛起，也讓工業地產有了底氣，成當紅炸子雞。
商用地產交易有熱度
第一太平戴維斯指出，今(2025)年11月台灣出口創下史上新高，年增率連續25個月正成長，推升台灣2025年經濟成長率預測上升至7.37%，而AI產業的快速崛起，帶動商用不動產買氣穩定維持。
根據第一太平戴維斯統計，2025年截至12月15日止的大型商用不動產交易金額達1,501億元，雖較去年同期減少8%，但仍在十年均線的1,306億元以上。土地交易方面(大型土地與地上權)，由於央行第七波選擇性信用管制衝擊，全年土地交易僅1,592億元，年減率為34%。整體而言，商用不動產交易延續去年動能，與土地市場呈分歧的局面。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，2025年台灣商用不動產深受三大衝擊，一是美國關稅政策衝擊：美國調整各國進口稅率結構，對出口導向的台灣產生壓力，連帶影響本地商用不動產需求；二、地緣政治風險：美中貿易談判、全球供應鏈重組等不確定性因素延續，投資人採取更為審慎的資產配置策略；三、信用管制收緊：信用管制成效漸現，有效降低房市熱度，惟同時限縮建商土地開發融資，土地交易動能明顯受抑。
侯文信指出，2025年投資人態度保守，商用不動產與土地交易總額達2,575億元，較去年4078億元，減少逾三成，其中，商用不動產交易金額達1,482億元，創近八年次高(圖一)。
世邦魏理仕研究部統計顯示，截至12月5日，2025年全台大型土地及商用不動產成交金額共計新台幣3,235億元，對比去年同期下滑15%。
AI產業鏈推動廠房及廠辦交易
世邦魏理仕董事總經理林敬超分析指出，主要係土地買賣市場成交量較去年衰退35%至新台幣1,692億元，尤其在全台住宅市場交易大幅萎縮、銀行業承作土建融案態度趨嚴的影響下，本土建商購地意願明顯下滑，2025年迄今建商購地金額僅新台幣893億元，較去年同期大減53%。
相較之下，商用不動產市場表現亮眼，2025年迄今全台商用不動產投資總額達新台幣1,543億元，年增29%。
林敬超表示，此一增長主要可歸結於全球科技與AI應用的快速成長，讓國內半導體及電子相關產業受惠，並推升其擴產需求，不少科技大廠積極添購既有廠房，促使今年廠房成交金額年增10%至新台幣686億元 ，創下歷史同期新高。
侯文信也指出，傳統產業面臨轉型壓力與成本上升挑戰，部分業者評估是否進行海外遷移，同時開始處分非核心不動產資產，優化資產結構。而半導體及科技業者因應全球供應鏈重組與產能擴張需求，持續承接優質標的進行廠房擴建與策略布局。
他表示，AI產業鏈推動市場大宗交易，其中，科技業主導市場佔約45%成交金額，AI與數位轉型驅動科技業成為最大買家，其中七成資金購入廠房、兩成廠辦、一成物流倉儲，反映企業產能擴張與自用需求的持續增長。
第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，廠房交易延續2024年的強勁需求，2025年交易金額為623億元，占整體商用不動產比重約42%，交易規模更為歷年來第二高(圖二)。
科技業是今年最大買家
受惠於AI產業對於半導體及高效運算等高階電子產品的需求，半導體業及電子零組件業對於現有及未來的接單能力，使科技業在今年度搶先布局廠房市場，推升科技業為最大買家。
觀察近兩年積極擴廠的半導體業，包括日月光投控集團和台灣美光等中、美兩大半導體大廠。
其中，日月光投控集團購置金額達250億元，集團旗下的日月光半導體與矽品積極擴廠，矽品投入高達70億元於台灣中部擴廠，日月光半導體今年分別以65億及42.3億購置南科高雄園區及中壢產業園區的廠房。
台灣美光則是持續深化在台布局，去年購置台南產業園區廠房後，今年再以30.5億購置中科后里園區廠房，累積近兩年交易總額達123.8億元。
電子零組件業之中，台達電展現強勁的擴廠動能，去年先是以47.8億及13.6億購置內湖及新竹的廠辦，今年再以69.5億購置桃園環保科技園區內的廠房，將用於氫能、儲能或資料中心等用途。
陳逸鴻指出，科技業全年投入613億元，連續三年成為最大買方，偏好既有廠房或新建廠辦以快速投產(圖三)。
科技業購置工業不動產交易中，有八成都集中在科學園區或產業園區內，顯示有完整基礎設施的工業園區能降低自行建置基礎設施的成本、加速建廠時程並減低不確定性，仍最受產業青睞，特別是AI發展熱潮下，資料中心的建置在電力供應強度與穩定度將成買方評估重點。
區位選擇上，可觀察到科技業偏好選擇既有的地區進行擴張，長期深耕新竹、苗栗一帶的力成，於今年以68.9億元購買新竹科學園區內的廠房，擴大在AI需求下半導體封裝的產能。
AI伺服器對印刷電路板(PCB)有了更高規的需求，製造PCB的金像電於今年以16億購置中壢產業園區內建物面積約三千坪的廠房，新購買之標的距原廠房僅約250公尺。
黃瑞楠另指出，今年出口大幅成長，但各產業表現不一，不畏川普關稅威脅，電子零組件與資通訊產品強勁，貢獻七成出口總值，金屬、塑膠、化學品等，則連續三年出口衰退。
今年大型工業不動產交易總額達1,239億元，雖然比去年減少22%，但與五年平均成交金額的1355億元相比，差距不大。在半導體、伺服器等急單效應下，廠房交易最熱絡，總成交金額達623億元，占整體交易50% ，工業土地與廠辦交易金額分別為369億元與248億元。
另進一步觀察今年前十大工業不動產交易，購買廠房及廠辦就占六成(如附表)，買方也以科技業為大宗，其次為傳產製造。科技業中的半導體需求最強，全年購置工業不動產總額達到313億元。
侯文信也表示，工業地產投資動能強勁，幾乎主導全年度累積交易額破千億大關，占整體交易逾五成，並以自用需求為主，反映企業持續擴張相關設施，成為推動市場成長的主要引擎。
此外，因應中小型企業自用需求的擴廠以及關稅衝擊，中央政府擴大預算規模至930億元強化融資支持力道，緩解企業資金壓力並促進中下游產業投資信心。
工業土地成交單價出現鬆動
進一步分析工業不動產交易區域，桃園市為最熱區域，2025年交易總額更達到453億元，在充足的土地供給、成熟發展的產業聚落以及陸海空交通優勢下，連續五年在工業不動產交易中排名第一(圖四)。
新竹縣市與新北市則以144億元與129億元則排名二、三，其中新北市以廠辦交易為主，特別是新店與土城的新廠辦，成交單價已站上每坪50萬元。
黃瑞楠指出，工業土地單價已連續多年上漲，但2025年由於產業榮枯不一，若工業區所群聚產業相對逆風的情況下，工業區土地單價向下修正，反之，若有半導體產業紅利效應，該區工業土地單價則上漲。
根據第一太平戴維斯調查，主要工業區平均地價漲幅達到2.7%，漲幅為近十年來最低。多個工業區，包括中壢、龜山、台南科技等區域，土地成交單價出現鬆動的跡象。
黃瑞楠指出，2026年工業不動產市場將會聚焦在三個重點，第一半導體需求持續擴張，台灣半導體製程優勢將持續推升工業廠房需求，科學園區與周遭地區最先受惠。第二為電力供給成為關鍵，產業電力需求規模大於過往科技產業，電力供給將成為選址新關鍵。第三為專業物流倉儲成長，科技業、零售業、醫藥業追求專業物流倉儲服務，推動物流倉儲租金提升。
建商縮手 土地交易黯淡
至於土地市場方面，全年土地及地上權交易金額為1,592億元，年減34%。建商購地動能受房市政策緊縮所影響，於今年第一季大舉購入527億的土地庫存後，後三季購地動能逐季下滑，累積全年交易金額僅達962億元，年減達42%，由於貸款不易，過往積極購置市區老舊商用不動產以獲取精華區土地的動能也降低。
雖然建商購地上縮手，但看好軌道經濟的發展潛力，多家建商透過結盟合作參與大型捷運聯開或公辦都更等開發案，包括高雄捷運、新北捷運等，其中投資金額最高的Y7新北十四張捷運聯開案，由宏匯集團、愛山林、甲山林合組的環宇上城公司得標，預計投資985億元開發14.3公頃之基地，興建住宅、辦公和商場等複合式建築。
2026年展望 商用仍有好發展
展望2026年，黃瑞楠表示，全球AI產業熱度不減，主計處預估在外銷訂單拉升下，明年經濟成長率將達3.54%，預期明年商用不動產市場將會延續今年走勢，半導體、電子零組件等出口強勁產業將持續擴大在台灣生產量能。
而科技產業群聚性、建物規格、電力供給將成為科技業評估重點，新竹與台南的科學園區與周邊產業園區，是科技業拓點的優先選項。
不動產投資方面，由於市區不動產投報率仍未提升，考量資金成本下，投資型買方投入商用不動產意願低，自用投資人仍是市場主力，賣方價格保持彈性才有機會成交。
另外，保險業今年動能相對薄弱，壓抑的投資動能有機會於明年釋放，隨著電商及科技業對於專業現代化倉儲服務的需求提升，大型物流中心和倉庫因為有穩定租金收益且仍具未來發展潛力，將是保險業積極評估的目標。
林敬超表示，2025年台灣經濟成長遠超預期，但考量明年國內經濟成長將放緩，且台美貿易談判結果尚未定案，可能影響部分廠商對於購置自用不動產的態度，預測明年工業地產仍是市場亮點，2026全年台灣商用不動產成交金額可望維持在1,200億元以上的水準。
土地市場方面，有鑑於銀行不動產貸款集中度已呈下降趨勢，短期內央行祭出新一波信用管制的可能性偏低，加上明年台灣有機會進入降息循環，將為市場帶來正面訊號，預料2026年土地交易活動有望逐漸回溫。
侯文信表示，2026年的發展，AI將持續助力市場發展，主要是半導體營收創新高反映產業表現，科技業持續擴張帶動相關不動產需求，包括研發中心、生產設施及辦公空間等資產類別需求增加。
但市場不確定因素仍存在，如美國232法案、國際貿易政策調整、地緣政治風險及產業鏈重組趨勢，可能改變跨國企業在台投資布局，影響企業不動產投資需求。
另央行針對不動產市場實施的信用管制措施初現成效，考量總體經濟環境，18日理監事會仍維持管制，明年有沒有調整將視經濟情勢發展而定。
而全台，他看好高雄的發展潛力，因為高雄地區五座以上先進製程晶圓廠陸續動工建設，形成南台灣半導體產業聚落，預期將增加該區域工業用地、辦公及相關配套設施的不動產需求。
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