中央銀行於2024年919宣布第七波信用管制，歷經五個季度，台灣房市變化如何？根據六都地政局最新公告數據，2025年移轉棟數年減24.6%，真是個「慘」字。而展望2026年房市，信用管制除非因選舉年而鬆綁，否則也難樂觀。
永慶房屋集團依據六都地政局公告指出，去(2025)年全年六大都會區建物買賣移轉棟數合計為204,596棟，較前年同期年減24.6%。其中，台北市年減22.7%，新北市年減25.7%，桃園市年減18.0%，台中市年減22.7%，台南市年減28.8%，高雄市年減31.0%(表一)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍另觀察歷年交易量發現，去年全年六大都會區建物買賣移轉棟數創八年來最低紀錄，也是自1999年有紀錄以來第三低量，僅高於房地合一上路的2016年與2017年，而台中市創近七年來新低，台南市則續創八年最低，台北市、新北市為近九年新低，高雄市更是創下近十年來最低紀錄。
全年26萬棟保衛戰
六都的建物買賣移轉棟數創新低，哪全國的預估又有多少呢？
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，全台自2024年9月掀起「金龍海嘯」，橫掃不分南北各大都會區，且打亂2025年整體房市布局，這波交易動能的急凍，研判全台2025年度買賣移轉棟數無望達26萬棟，僅勉強站上25萬餘棟，回歸到上一波房市大空頭的水準。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，縱觀全年房市，仍難掩政策環境與信用管制帶來的衝擊，去年六都建物買賣移轉棟數較前年縮水逾兩成，預計全台建物買賣移轉棟數恐僅剩26萬棟，寫下近九年新低紀錄。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據六都地政局最新統計，2025年六都建物買賣移轉棟數約20.5萬棟，寫下八年以來的新低量，而12月六都的移轉棟數則是2萬棟，以六都約佔全國八成的移轉棟推估，2025年全台的建物買賣移轉棟數有望保住26萬棟。
2025年移轉棟數若只有26萬棟，那相較2024年的30.7萬棟，跌幅有25%。在量跌了，而台灣的房價也跌了嗎？
永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，郭翰另指出，根據「政大永慶即時房價指數」(圖一)顯示，2025Q3房市買氣降溫，屋主願意降價促成交，促動七都房價跌幅擴大。不過，2025Q4受到新青安鬆綁及電子業出口暢旺，市場以自住、首購需求撐盤，房價呈現盤整態勢，七都房價指數季增均在正負1%內。
進一步觀察七都房價指數與第七波選擇性信用管制前(圖二)相比，雙北市下跌約5%左右，跌幅較輕，桃園、新竹縣市跌幅在6%至7%之間，台中以南三大都會區下跌8%至9%左右。
四大科學園區也回跌
另過往，科學園區因有就業人口紅利，房價表現不錯，但若根據2025年第三季最新「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，在銀行房貸緊縮與信用管制持續影響下，科學園區房市買氣疲弱，整體指數再度走跌。
其中，台南園區季跌4.7%最多，新竹園區下跌2.9%居次；台中和高雄園區跌幅收斂，分別小幅下修0.8%和0.6%。
此外，與前年同期相比，各園區房價均下滑，年跌幅落在7%至9%之間，反映市場熱度放緩後，價格回到理性調整階段。
永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區雖具長期就業需求優勢，但部分區域建設、產能與就業人口尚未完全到位，而銀行房貸緊縮、第七波信用管制續行的狀況下，市場買氣降溫，加上過去幾年房價已提前反映市場預期，高房價與市況反轉，讓購屋族心態更趨保守，房市回歸理性看待，房價也呈現修正態勢。
觀察各大園區房價指數表現，台南園區2025年第三季下跌4.7%，延續前兩季走跌，是本季修正最明顯的區域；若與前年同期相比，年跌幅達9%，也是各園區中最大。
新竹園區2025年第三季下跌2.9%，跌幅較上季略為擴大。至於台中與高雄園區則呈現跌幅收斂的狀況。其中，台中園區近四季跌幅逐季縮小，2025年第三季僅小跌0.8%。
整體來看，受到央行第七波選擇性信用管制影響，四個主要的科學園區房價指數逐季下跌，比較2024Q3和2025Q3數據，年跌幅在7%-9%之間(表二)。顯示央行政策有效讓房價下跌，市場回歸基本面，投資需求減弱，自住買盤更為謹慎，市場進入量縮、價格修正的整理期，後續仍需觀察政策動向及供需消化情況。
預售房價漲多跌少
不過，591新建案總編輯李忠哲指出，央行自2024年第三季啟動第七波信用管制以來，全台房市買氣明顯降溫。然而，根據《591實價登錄》統計，七都各行政區去年第三季與前年同期房價相比，在打炒房政策上路滿週年，預售市場的房價漲勢仍未見明顯收斂，呈現「漲多跌少」的態勢。
根據統計顯示，七都中仍有十大行政區房價年漲幅超過一成，顯示打炒房政策對抑制房價上漲的效果仍相當有限(表三)。
其中，新北汐止以驚人的漲幅奪下七都之冠。該區2024年第三季成交價為43.4萬元，至 2025年第三季已攀升至67.9萬元，年漲幅高達56.5%，大幅領先其他行政區。
緊追其後的是台南市東區，年漲幅達29.5%，成交單價由44.4萬元上升至57.5萬元。高雄市新興區則以24.9%的漲幅排名第四，成交單價由42.1萬元上升至52.6萬元。
「讓利不讓價」成共識
李忠哲指出，目前房價並未全面崩盤，大型建商主要是透過送家電、優付方案等方式來撐住價格水平。而市場不再齊漲齊跌，精華區域價格創高力道仍強，缺乏基本面的蛋白及蛋殼區則出現回檔。
此外，具有地段優勢的區域「底氣」足，北台灣雙北地段精華續創高，建商信心強勁，且在蛋黃區及指標大案助攻下，開價未見頹勢，創近五年新高。反觀，蛋殼夢碎，像桃園及台中外圍凍桃園外圍客運、草漯，及台中海線等重劃區，由於房價超漲且供給量大，在交易量冰凍下，開價有所放緩。
至於南部價格紊亂，南二都投資客退場，科技議題光環褪色，市場激情不再，且建商及代銷對於開價態度分歧，價格呈現兩極化。
李忠哲指出，去年的買方結構也大洗牌，首購族群占比首度突破五成，創新高，年增率高達13%。但投資客群在政策衝擊下，去年僅剩7%，較前年大減逾五成，預售房子賣得又慢又難。
馨傳不動產智庫執行長何世昌則就市場上的個案指出，新北市板橋遠東園區，因成功吸引Google進駐，因此，在附近推案的「遠揚之森A+」銷售開紅盤，成交單價飆破一坪120萬元，呈現建商敢賣，而Google工程師敢買。
他說，很多購屋者都期盼房價大跌，但等過一年又一年，盼了一月又一月，看到結果太心碎。如代表中古屋市場的2025年11月信義大台北房價月指數顯示，雙北地區價格月漲0.76%，年漲0.33%。等著撿便宜的購屋族，又空等了一年。
台北市11月房價月增0.75%，月漲幅稍微擴大，但近一年來仍下跌約1.53%。新北市房價更為穩定，近一年房價上漲約0.99%。在這一波房價景氣低迷期，雙北房市表現出驚人的韌性，即便成屋市場交易量急縮，價格大致持穩，在平盤上下游移。
縱使央行限貸令手起刀落，雙北市屋主仍然硬頸打死不退，原因無他，就是口袋深、慢慢撐。如果買方想要等甜甜價，恐怕只能期待經濟黑天鵝，或者練好身體，活得比雙北的屋主久，繼續再等下一年，拉長戰線、用時間來換取撿便宜的機會。
何世昌指出，整體而言，去年第四季預售屋市場沒有更糟，但北中南市場走勢分歧的氛圍更濃厚。預售屋市場若想迎來春燕，還需要央行鬆綁管制。而在央行鬆綁之前，市場只能靠自己來慢慢自癒，可是自癒的速度很慢、很慢，只能說死不掉卻也好不了。
2026年仍有四大黑天鵝
展望2026房市，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，2026年面臨全球AI產業走向、關稅協議後續發展仍未明朗，將是左右國內房市的重要因素。而兩岸關係也是影響房市的一大變數，美中關係的走向以及兩岸關係發展也將將牽動台海情勢。
至於國內的變數則有房市政策與市場供給。在央行決議房貸控管回歸銀行自主性管理後，銀行房貸緊縮可能有緩解跡象，但第七波選擇性信用管制續行，以及政府是否推出新房市政策，都將持續影響2026年房市交易表現。
另一方面，未來三年將有大量新屋完工潮，以及建商待售餘屋將釋出，大量市場供給湧現。
因此，國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給等，將是影響2026年房市四大變數。
葉凌棋表示，在四大變數影響下，預期2026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。全年交易量估25.1至26.4萬棟左右，較2025年減少3%至增長2%之間。
至於房價部分，在第七波選擇性信用管制持續下，民眾持續看跌房價，且相較於一年前，房價已有下跌走勢，展望2026年，剛需強勁的區域房價跌幅預估在3%至5%左右，市場供給量大的區域，房價則有5%至7%的跌價空間。
房市沒人是贏家
根據591新建案統計2025年六都及新竹地區推案，總銷金額達2.14兆元，較前年縮水近二成，六年來首見跌勢，全台開價、成交單價為63、59萬元，年漲4%，仍牢牢定錨在高點，顯然民眾期盼降價的希望落空。展望2026年，在央行未鬆手管制下，市場將持續盤整，呈現「量死、價亂、賣不動」的躺平狀態。
李忠哲表示，「央行」還是主宰市場生死的最大關鍵字，他解釋，若管制鬆綁，隨著房貸水位回穩，蛋黃區挾著地段優勢，買氣有機會率先復甦，外圍區域搭上這波順風車亦可望加速去化，交易量有機會「由內而外」翻轉。反之若無，明年將繼續陷入「了無生氣」的僵局，買賣雙方沒人會是贏家(圖三)。
曾敬德表示，2025房市蛇頭蛇尾，2026年外在挑戰情勢頗多，包括國際情勢、股市是否持續盤堅、全球利率走向，甚至是影響這波最關鍵的信用管制等，都可能影響房市走向。
曾敬德認為，房市未來表現還是取決於供需，短期內需求變化不大，自用中的首購當道，差不多交易量能就是維持這樣，但供給端的壓力可能會慢慢增加，包括第七波上路後的新增供給，尤其是沒賣完的預售或新成屋等，供給量大的外區與重劃區等，是否會出現銷售上的壓力，都是未來觀察指標。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐預測，2026年政策變化不會太大，房市將反應「物競天擇、適者生存」的進化論，在貸款保守、資金有限，待售物件選擇多的情況下，購屋者更看重個案條件，賣得動的物件多需具備「區域機能」、「建設利多」、「物件格局」和「親民價格」等綜合條件，否則將被市場淘汰。而房仲業也將進化，深耕地方、專業取向和服務熱忱的房仲，也才具備生存底氣。
徐佳馨指出，在銀行房貸水位吃緊以及央行維持信用管制措施的大環境之下，加上買方對價格修正的期待，房市明顯轉趨保守，至於海嘯餘波延續至何年何月，端看市場價格是否鬆動，且倘若跌幅不達主管機關標準，則信用管制措施鬆綁無望，而若打房鐵拳仍在，2026年房市景氣亦難有春燕回巢。
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