自從1998年11月1日公布實施都市更新條例以來，不僅都市更新推動速度相當緩慢，近年雖然危老重建逐漸增加，惟危老重建平均面積僅802.46平方公尺(242.74坪)，現階段不論是都更或危老，推動困難最主要原因除都更戶整合困難之外，分屋條件還會因景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係，導致整合流程平均長達七、八年，甚至超過十年者比比皆是。
有鑑於此，內政部於2025年11月27日部務會議通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正案，並同步推動都市更新、危老重建及老宅延壽等政策，以面對國內逾30年老宅已突破500萬戶、人屋雙老與少子化等挑戰。
壹、危老重建2.0修法重點
根據內政部對外說明內容主要重點如下：
1.本次修法特別將目前推動中的老宅延壽機能復新機制納入法規體系，延長建物使用年限，強化住宅安全，並提升建築機能與永續性能。
2.其餘調整重點還包括「精進重建適用範圍」、「新增捐贈社會住宅及福利設施容積獎勵」及「稅負減免優惠」等措施。鑑於條例原定施行期限至116年5月31日，為持續提升建物安全並推動居住品質改善，本次修法將條例名稱修正為「都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例」，並刪除施行期限，以利政策長期推動修正草案將儘速陳報行政院審查後，送請立法院審議。
3.為精進重建適用範圍，以住宅使用為核心，避免過去出現基地過小之「紙片屋」或飯店、商辦借危老重建取得大量容積等現象。新法明定重建合法建築物之住宅使用比例須達二分之一以上，以落實改善居住環境之立法目的。
4.增訂重建計畫未達500平方公尺者，其申請容積獎勵上限下修為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍，以提高施工安全並引導擴大重建規模。至於重建面積達500平方公尺以上且配合提供社會住宅及福利設施者，可享有最高基準容積15%的獎勵，以肯定其對危險建物更新與社會福祉之貢獻。
5.比照都市更新條例新增協議合建稅賦優惠，包括原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，可減徵40%土地增值稅與契稅。
6.在修繕施工期間及完工後2年內，其地價稅及房屋稅可減徵50%，以降低民眾負擔並提升重建與修繕誘因。另為鼓勵危老案件符合國內節能減碳、再生能源之永續重大政策，及取得綠建築銀級、耐震等標章，政府也透過綠色金融給予相關支持，在促進居住安全之際，也符合國家永續發展目標。
貳、危老重建核定案量已遠超過都市更新案量
─危老超車-危老：都更=3.75倍
依內政部公布之統計數據，截至2026年2月28日，辦理都市更新案總核定1,291件，其中已完成696件，施工中287件，未動工308件，以上三者又以台北市1,133件最多，新北市516件居次，至於桃園市、台中市、台南市、高雄市分別為28件、155件、97件、34件(詳請參閱附表一)。
其次，就危老重建計畫受理及核准案件數統計表加以檢視，重建計畫受理數5,170件，重建計畫核准數4,838件；惟如就核准件數加以檢視，其中以台北市1,058件最多，新北市668件居次，至於桃園市、台中市、台南市、高雄市分別為246件、980件、485件、524件(詳請參閱附表二)。
由以上數據顯示，現階段危老重建核定案量已遠超過都市更新案量，危老約為都更的3.75倍，並且未來增加速度會愈來愈快，值得關注的是，未來台北市在小基地建案如同種竹筍般林立，其對整體都市景觀之影響為何？按現階段台北市危老重建核准平均面積只有622.76平方公尺(188.39坪)，此一發展趨勢必然嚴重影響居家環境與市容景觀！
參、危老重建績效不彰10大原因解析
─都更、危老如何質量兼顧？
1.觀念溝通不易：「一坪換一坪」備受考驗
一般都更戶除不了解建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞之外，對於無法達成「一坪換一坪」的問題始終難以釋懷。
2.未兼顧因地制宜
現階段不論都更或危老大都僅集中在台北市和新北市，其他縣市數量極少，其因在於中南部房價較低，加以老舊社區市場性問題，導致政策推動事倍功半！
3.小基地重建潛藏風險
危老重建推動以來，小基地建築如同種竹筍般林立，例如最小基地面積分別為新北市49m²(14.82坪)，高雄市58m²(17.55坪)，台北市88m²(26.62坪)，其對營建施工損鄰之風險不言可喻。
4.多元都更危老推動不易
從廣義角度著眼，不論都更或危老皆可涵括權利變換、協議合建或委建，以利政策推動，惟容積或租稅獎勵前後不一，導致實施者整合過程時遭誤解。
5.代理實施者機制不完備
整合過程尤以房價、造價、風險管理費、共同負擔比例、分屋比例，各整合單位說法不一，備受訾議，而導致整合過程曠日廢時。
6.自組更新會未發揮功能
由於自組更新會仍無法消弭住戶之間互不信任問題，因此，主管機關除應提供充分資訊，適度給予前期整合經費補助之外，更應協助舉辦說明會、公聽會等，積極協助政策推動。
7.無協議合建契約書範本可供參考
建議主管機關積極研擬協議合建契約書範本，以供實施者與都更或危老住戶參考。
8.仲裁機制尚待加強宣導
由於都更整合流程冗長，動輒7-8年甚至超過10年，加以相關法令極為繁複，一旦興訟，不僅曠日廢時，所費不貲，因此，應積極宣導仲裁機制，以期快速解決紛爭。
9.市場性議題備受關注
近年房市景氣衰退趨勢明顯，都更危老同遭衝擊！因此，未來如何掌握正確房價與空屋等相關資訊，必然也是一大艱鉅的挑戰！
10.自償性評估不易
自償性之所以沒有明確答案，主要原因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比，如再加上市場性問題，可能就會出現餘屋出售不易而衍生負債難題。
近年房市景氣衰退，都更危老同遭衝擊！尤其是小基地建案，更應注意建築融資與市場性、自償性等相關問題！
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