景氣總體檢57802' />
雖然二○一六年房市景氣價跌量縮趨勢已極為明顯，惟尚未觸底，整體而言，二○一七年才是Ｕ型谷底盤整的開始！以下謹就二○一六年房市景氣總體檢分別彙整，以供參考：一、64X、1.57%與45%三項數據，市場景氣備受考驗這一波自二○○三年以來逐漸攀升之房價走勢，主要緣於「錢多、利率低、稅輕」這三大因素，及至二○一四年七月一日台北市房屋稅稅基與稅率同時大幅調漲之稅制結構改變；尤其多年來全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示，台北市房價租金比依舊高達六十四倍，全球排名第一，亦即投資六十四年才得以還本。其次，投報率一．五七％則係全球最低，因此被評為一顆星之亞洲最不具投資價值城市。至於二○一六年一月一日房地合一稅四五％之邊際稅率，亦是全球最高之一。由此不難了解當前房市在「64X、1.57%、45%」一連串利空因素之摜壓下，二○一五年景氣急遽轉折，二○一六年價跌量縮亦乃勢所必然。二、逐漸邁向「Ｕ型谷底」盤整自二○一四年投資客退場之後，整體市場不論是三二九或九二八檔期推案量均大幅萎縮，並且銷售率每況愈下，在「量先價行」情勢下，「Ｕ型谷底」愈來愈明顯，未來不論是金融業或不動產相關業者皆會面臨「Ｕ」型走勢之長期考驗。而更值得關注的是，就當前國內外政經情勢及整體供需與稅制結構加以探討，這一波「Ｕ型谷底」盤整將會超過五年。三、「軟著陸」與「硬著陸」 面臨考驗近年央行與金融業最關心的莫過於「軟著陸」與「硬著陸」議題，惟就最近投資客退場的市況，加以二○一六年十月本國銀行逾放比率仍僅○．三％，因此，這波景氣變動應僅止於「軟著陸」，不致出現「硬著陸」(二○○二年三月逾放比率曾高達一一．七四％)。四、重稅後遺症逐漸顯現由於持有稅、交易稅與資本利得稅一年半內同時實施，重稅之後遺症主要可歸納如下： (1)代銷業、房仲業、營造業、裝潢設計、建材家具等關聯性產業，亦隨之呈現衰退趨勢。(2)由於都市更新後的新屋係由舊屋舊制過渡至新屋新制，倘若稅制無法彈性調整，未來都市更新之路勢必更加艱難。(3)觀光飯店等策略性產業之房屋稅與地價稅，如未能儘速調降，勢必嚴重影響產業發展。(4)就當前BOT、地上權與聯合開發等投資開發案急劇萎縮之衝擊，即可知重稅對整體經濟與稅收之後遺症有多嚴重。五、開發流程卡在「交易」由於當前稅制改革所衍生交易遲滯，進而影響購屋意願、都市更新與公共投資等相關問題，亦即在不動產「投資─生產─交易─使用」流程，由交易環節遲滯導致整個循環流程卡卡，正如同一個齒輪故障導致整部機器走走停停一樣，其所衍生關聯性產業及對整體經濟與就業、稅收之負面影響，實不容小覷。六、價跌量縮首先，就住展雜誌之北台灣預售與新成屋統計數據，推案金額由二○一三年之一三四六七．○六億元逐年下降至二○一六年之六八四三．三八億元，並且銷售率亦由七七．九八％驟降至三○％；影響所及，不僅預售屋大幅調降自備款，總價縮水、單價調降、坪數縮小，並且議價空間愈來愈大。凡此，在在顯露市場景氣之低迷走勢。七、由賣方市場轉為買方市場現階段重稅後遺症，已逐漸由台北市、新北市逐漸蔓延至桃園、新竹、中南部及全國各地，景氣轉折最顯著的徵兆，就是今後房地產相關業者必須面對買方市場優勢遠大於賣方市場之另一新挑戰。八、流動性風險vs.系統性風險當前整體房市每況愈下，預售屋、新成屋與中古屋競價求售，其最顯著徵兆為低單價、低總價市場抬頭，大坪數、高級住宅與豪宅重挫。央行除密切監控不良債權(NPL)，俾免出現硬著陸甚或崩盤危機，而導致金融機構系統性風險。另一方面，營建產業則刻正加緊出清存貨，以免「價跌稅增」蠟燭兩頭燒，而出現流動性風險。九、海外投資熱轉淡近年在國內房價已高至無利可圖，加以龐大游資苦無出路，遂有不少投資客將資金轉戰海外不動產，除日本、馬來西亞之外，近年更已延伸至泰國、柬埔寨、菲律賓等地，惟最近海外市場已逐漸飽和，投資熱潮也隨之轉淡。十、交易量可能創二十五年新低由最近全台三年之買賣移轉數量，二○一三年為三十七萬一八九二棟，二○一四年減為三十二萬五九八棟，二○一五年下降至二十九萬二五五○棟，二○一六年預估大約只有二十三．六萬戶之譜，可能創下二十五年來新低紀錄。由此一房地產交易量逐年遞減之趨勢，市場景氣動向不言可喻。由以上分析可知，雖然當前房市景氣尚未觸底，惟二○一七年將會逐漸邁向「Ｕ型谷底」盤整，而呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情勢，可以預知的是理性購屋時代來臨與業者因應價跌所面臨的新挑戰。
