台北市的高房價，讓不少年輕人因買不起房子而大嘆「台北居，大不易」，但如果他們知道，台北市光是到今(二○一九)年三月為止，竟有價值高達五百六十一億元的土地無人繼承，大概只是「傻眼」的份。龐大遺產竟無人繼承登記另根據內政部的未辦繼承登記土地及建物列冊管理統計顯示，二○一八年底全國未辦理繼承的土地有一．四七萬公頃，約一個金門那樣大；另外全台未辦理繼承的建物則有四十七萬坪(表一)，換算面積，竟然有四棟台北一○一大樓那麼大。這不禁讓無殼蝸牛們納悶，這些「後代子女」怎麼放著這些寶貴的「遺(資)產」，不趕快去辦繼承登記呢？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據內政部歸納，常見未辦登記的原因有「繼承人間意見不同」、「產權複雜且價值低」、「不諳法令」及「稅務問題」等因素。實務上，繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念(重男輕女)導致繼承協議條件談不攏，或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部針對後代子孫爭產，以致無法會同全體繼承人一起申請時，建議可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有，否則無人辦理繼承登記之土地，後果可能會「充公(充實國庫)」。內政部指出，為促進土地利用及維持地籍正確，依據《土地法》第七十三條及第七十三條之一規定，土地及建物自繼承開始之日起，六個月內應辦理繼承登記。逾期列冊 拍賣到充公
逾期者，除每逾一個月處登記費一倍的罰鍰外，超過一年仍未辦理繼承登記者，地政機關會公告三個月並通知繼承人申請登記，若仍然沒有民眾辦理登記，地政機關將列冊管理十五年，期滿後由國有財產署公開標售，所得價款保存十年，如無人申領則歸屬國庫。而雖然未辦繼承登記的土地及建物如此多，但隨著台灣人口高齡化的趨勢，且大多數的房產都由年長者持有的情況，宏大不動產鑑價顧問公司董事長卓輝華指出，西元二○○○年後出生的千禧世代，未來將可以等著繼承龐大遺產。父母屬多屋族 子女「等」繼承他說，根據財政部楊子江的研究，二○一四年全臺灣的八○九萬戶房屋，被六一八萬個自然人擁有，而就持有者的年齡分布，五十一至六十歲年齡層，持有房屋比例為四六．八％，而六十一歲以上者為四四．五％，且六十一歲以上的男性持有房屋比例更高達五○．五％。
他談到，身處少子化與高齡化時代的年輕人，其父母長輩如果是多屋族，未來繼承或受贈房產的機會將越來越高。曾敬德也表示，人口老化的趨勢已經無法逆轉，可以預期的是，近年的繼承移轉棟數也將持續創下新高。大家房屋企畫研究室主任郎美囡則依據內政部最新繼承及贈與的移轉量資料指出，雖然今年第一季跟去年及前年同期相比，繼承移轉件數略微下滑，全國繼承移轉年減二．四三％，但仍有一萬二八五六件。六都贈與件數向上不過贈與移轉量年增一．九一％，且六都在贈與移轉量部分都向上成長。郎美囡表示，在繼承方面，由於去年第一季移轉量較大，比較基期高，因此，今年第一季六都繼承移轉量大多下滑或持平。至於贈與移轉量，今年跟去年同期比較全數成長，桃園市成長最多，其次是台南市、新北市，但若以贈與移轉棟數來看，新北市第一季移轉二七六八棟最多(表二)。郎美囡分析，以目前房價水準及薪資水準相比較，大部分民眾買房不易，加上少子化影響，許多長輩會選擇運用繼承或贈與的方式，將房產轉給晚輩，即使遺贈稅在二○一七年五月後改為累進稅率，但以公告現值計算的房產節稅效果驚人，依舊是許多父母的心頭好。善用贈與免稅額及分次贈與此外，根據《遺產及贈與稅法》第二十二條規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元」，郎美囡指出，生前贈與移轉可善用此免稅額度。若贈與標的是房屋或土地，其價值認定是依照房屋評定現值及公告土地現值，這兩項評定價值都低於市價，故有其節稅效果，此外，不動產也可利用「分割分次移轉」來節稅。蔡岳臻則補充指出，若是父母贈與子女的房子(含房與地)，其價值並不是以「市價」多少來計算，而是「土地」依土地公告現值，「房屋」依房屋評定現值來合計。假設該父母持有的不動產，土地公告現值及房屋評定現值合計為一千萬元的話，若是做「一次贈與」，則在扣掉四四○萬元(父、母各贈與二二○萬元)後，剩下的五六○萬元，依據二○一七年五月後改為累進稅率(表三)，贈與稅為一○％，則要繳五十六萬元。但若父母善用「分割分次移轉」的贈與的話，則完全不用繳贈與稅；他們可以分三個年度進行贈與，如第一年度合計贈與四四○萬元，第二年度也是四四○萬元，則第三年度則是贈與一二○萬元，而讓子女在第三個年度則完全持有該房子。不過，雖然父母贈與小孩善用免稅額可以省贈與稅，但仍要繳土地增值稅，其課徵公式是以土地移轉時之「申報移轉現值」減除「前次移轉現值(或原規定地價)」乘以物價指數，其土地漲價總數額再就餘額按二○％、三○％及四○％的三種稅級，並就持有年限的各種減徵公式計算。若是一次性移轉，計算上較單純，但若是「分割分次移轉」贈與，以上述例子來說，就會有三個不同的「前次移轉現值(或原規定地價)」，屆時，土增稅的算式就較複雜，得委由專業的地政士來申報，較不會出錯，這是在考慮到節稅時得注意的部分。住商不動產企研室經理徐佳馨也談到，不管家裡的長輩是不是「富爸爸」，只要是有屋階級，未來百年後，房產大都是由子女繼承，或是在生前做贈與的節稅規劃，而繼承移轉棟數去年就超過五．六萬棟，還創有統計以來的新高，至於贈與移轉棟數，每年約在四．三萬棟左右。以房養老成繼承變數而台灣在面臨高齡化、高房價等「雙高」問題，且年輕人買不起房的情況下，未來繼承移轉仍為趨勢，不過，若是父母長輩手中有房產，因應「以房養老」的趨勢，則未來要繼承該房產，得先跟銀行做清償，則也是「等房」繼承的子女要注意的一點。
