10月份時序進入房市傳統旺季，但台北整體房市一點都不旺，跟9月份比較甚至還微幅衰退，顯示在行政院打開房貸水龍頭、央行放寬換屋切結期限的利多仍然無法挽回市場信心，呈現旺季不旺情勢。
台北市不動產仲介公會理事長蘇金城指出，根據台北市地政局的統計，10月份台北市建物買賣移轉棟數只有1,758棟，與9月份比較起來，微幅衰退0.95%。
年底難拉尾盤
而接下來的最後兩個月即使是有拉抬尾盤的情形，實際上也很難挽回整體頹勢。
以目前1-10月累計的交易量只有19,058棟來看，使得今年台北市全年度的房屋交易量恐怕只有2.2萬棟左右。
蘇金城直言，這將會創下2016年房地合一稅實施以來近九年的最低紀錄，成為最悽慘的一年(表一)。
全台房市進入「冰河期」
台南市不動產估價師公會副理事長蔡孟澤博士也針對全台六都今年前三季成交量創新低，指房市已進入「冰河期」，情況讓人擔憂。
蔡孟澤指出，六都前三季買賣移轉棟數為151,796棟，年減27.9%，其中，屬於所有權第一次登記的有100,090棟。
而六都前三季交易量縮減，創八年新低紀錄 ，相比2024年六都買賣移轉棟數共計210,397棟，顯示目前交易量驟減，預估今年不到21萬棟，比2016年實施「房地合一稅」時的24.5萬棟還低(圖一)。
其中高雄市、台南市、新北市位居成交量跌最兇前三名，較去年前三季衰退逾30%，買氣冷淡。
而不只股市講「量價」關係，房市也有，台灣房市交易量縮，價格的變化又如何呢？
蔡孟澤依據「政大永慶即時房價指數」資料，指目前的價格是「跌不深，但也漲不動」。而賣方「讓利」是成交關鍵，未降價，就等於賣不動。
而隨交易低迷，買方議價能力明顯提升，今(2025)年以來各都成交議價率攀升至雙位數高檔，9月七都(含新竹縣市)成交價平均比開價低約10%～13%，即便有些建商不讓價，但也都給「暗折」優惠，例如買屋送裝潢，主要是「撐價不降」，讓實價登錄上的「價格數字」掛高檔。
就目前來看，全台房價指數與上季跌約2%～4%，越往南，及過去整體開發的重劃區跌幅越大。過去在科技業投資設廠題材帶動下，房價水漲船高，在投資買盤退場、自用客進場觀望下，加上所得薪資漲幅遠不及房價漲幅，蛋白區整體房價呈現較明顯的走跌趨勢。
交屋潮將至 新成屋供給爆量
此外，交屋潮將至，蔡孟澤說，2020至2023年逢COVID-19疫情與資金寬鬆時期，建商大量購地推案，經過建照、施工、銷售流程後，以建案工期約三至五年推算，預計在2025至2028年間陸續完工交屋。
而今年前三季住宅(不含農舍)的使用執照發放量，六都是85,518宅，全台則是106,243宅(圖二)。
新成屋供給爆量，購屋者若無法快速籌措資金，可能面臨交屋違約風險；此外，新成屋取得成本，還會擠壓到預售屋銷售價格。
而高利率時代，買房的成本暴增，蔡孟澤根據房市的三大指標分析：
房市指標１─總體經濟：台灣總體經濟穩健，2025年9月18日央行召開第三季理監事會，表示並未達到降息的需求與條件，信用管制政策維持不變。在台灣總體經濟穩健的情形下，房價很難大跌。
房市指標２─房貸利率：房貸利率創16年新高，信心指數偏向悲觀。根據內政部不動產資訊平台最新數據，2025年第一季全台新增購置住宅貸款平均利率，自資金最寬鬆的2021年第三季1.52%已攀升至2.6%，購屋成本暴增，更創下2009年第一季以來最高紀錄。
這波利率狂飆正與高房價形成雙重夾殺，讓全台千萬以內的首購區幾乎絕跡，小資族的成家夢想面臨嚴峻挑戰。
房市指標３─信心指數：目前信心指數偏向悲觀，依據台灣經濟研究中心調查消費者對於購買房地產信心指數(CCI)，本月調查結果為90.42點，與上月的調查結果相較上升1.48點(114/9：88.94)，本月調查仍呈現悲觀態度。
政府關注新青安房貸
蔡孟澤說，目前央行打房不手軟，但新青安優惠房貸成關鍵；其一，房貸利率變動，利率若降，房市量價有望止跌回穩甚至略升；利率若續高不下，房市低迷態勢恐延長。
其二，信用管制，雖然換屋族售屋期限延長至18個月，但2025年下半年市場已開始觀望，今年12月18日的第四季理監事會，會不會啟動第八波信用管制？據了解，央行內部評估不排除針對高風險地區及投資客再出新招。
蔡孟澤表示，針對新青安的貸款排隊問題，行政院於9月4日決議將新青安貸款排除在《銀行法》72-2限貸規定之外，使銀行可加大對無房青年的貸款額度，辦理新青安貸款將不再受30%上限約束，因此，目前市場的買氣，都以新青安首購族為最大的目標客群。
青年購屋貸款占比增加
另有房地產專家指出，央行實施一年多的選擇性信用管制發揮功效，根據五大銀行(臺銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)9月新增房貸金額為505億元，為2023年5月以來，近兩年半低點。
此外，政府打開新青安優惠貸款的水龍頭，依據財政部公布9月新青安受理戶數3319戶、受理金額263.52億元，均創2023年8月新青安上路以來新低，分別月減9.5%及12.7%；9月新青安撥貸戶數3467戶、撥貸金額278.71億元，為上路以來次低，撥貸金額月減4.9%。
但若從購屋貸款占比來看，屬於新青安首購族的貸款占比提高，9月份新青安貸款金額為222億元，占比自8月的40.54%升高至43.96%，創下新高，因此，新青安首購族的購房動能，將成為建商業績好壞的重要影響因子。
此外，永慶房產集團根據聯徵中心住宅貸款統計資訊，比較2020年與最近一年七大都會區20至35歲青年購屋占比變化，在政府政策支持首購下，近一年七大都會區青年族群購屋占比全數增加，較2020年增加3.5至5.8個百分點。
此外，根據央行業務報告也顯示，全體銀行不動產貸款餘額、購置住宅貸款餘額、建築貸款餘額年增率，已分別自近期高點，也就是去年9月底的9.4%、11.3%，以及10月底的4.7%，降至今年8月底的4.9%、6.3%、0.7%，房市已由熱轉冷。
Q4是「軟著陸」還是「反彈」？
蔡孟澤再分析，第四季的市場特徵更接近軟著陸後的「橫盤震盪」，主要是，一、市場並未見明顯價格異常大幅度崩跌，市場上房價買方賣方拉鋸後，仍保有相當程度支撐力。
二、預售市場呈現「價格僵持與風險升溫並存」的局面，市場觀望濃厚，只有少數具題材、價格合理的新案仍能熱銷。
但短期要說「反彈」，恐尚嫌過早，目前多為政策帶動之技術性修復，總之，房市未反轉向上，但也未出現急跌情況，比較接近是進入「試探買氣與政策底線」的階段。
2026年低量盤整
至於2026年第一季的展望，他從四大方向解析，將是「低量盤整」局勢，主要是：
一、剛需支撐：若央行調整信用管制或利率環境趨於寬鬆，加上政府推出青年購屋優惠貸款等措施，可能對剛性需求帶來些許支撐，轉化為買氣，使成交量止跌回穩。
二、買方觀望：在自身財務穩健情形下，關注區域房價合理性與總價負擔比，可細看慢選，挑選具交通、學區或產業發展潛力之產品進場；若降息或政策鬆綁，有望出現微幅反彈。
三、第七波信用管制：若降息或政策鬆綁，有望出現微幅反彈。
四、量急縮、價緩跌：2025年Q4台灣房市處於軟著陸的盤整期，低交易量與小幅價跌，將延續至2026年Q1。
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