政府拚經濟，民眾卻無感，但接下來一連串重大建設藍圖，可望帶動經濟發展及就業機會，也將為皇翔帶來直接的投資契機。馬總統下令行政院部會在一個月之內拚「有感經濟」，期限截止後端出來的菜色似乎無法說服國人；但陳揆表示：「一個月有感不易，一年後一定有感。」筆者整理近期政府所公布的各項重大建設藍圖來看，的確是短期不易有感，但一年後應該會有輪廓出來。不景氣 擴大財政支出為良方九月先是啟動桃園航空城核心計畫，預計政府將投入四六三○億元(含民間投資部分)，開發完成後可創造二兆三千億元經濟效益、八四○億元稅收、二十六萬個工作機會。十月底台灣史上最大、總投資金額超過七百億元的台北車站C1、D1雙子星大樓聯合開發案，預計一年後動工，可增加二．三萬個工作機會，對國內貢獻產值也高達三百億元；每年稅收十一億元，增進國民所得每年六十五億元以上，擴增營建市場至少五八○億元。十一月再通過松山機場開發案，規劃將松山機場周邊的公有土地改建為商務旅館、會展中心及百貨公司，聯手打造「小航空城」、「台北雙子星」大樓，建構形成台北市的「陸空雙港」，初估帶動一萬個就業機會。很顯然的在這不景氣的年代，凱因斯學派的擴大財政支出的刺激方案還是必然的解決之道。東軸西轉 皇翔直接受惠從桃園航空城連接台北雙子星大樓，再延伸到松山機場，很明顯的商辦市場的未來可期，其中「六鐵一客運」的交通樞紐雙子星大樓開發案，背後的意義為前後兩任台北市長任內所推動的「東軸西轉」的施政理念的落實，將帶動周邊區域發展，而其中位於樞紐的西區大地主皇翔(2545)，將會是直接受惠者。就土地庫存來看，「台北城中段」位於台北市中華路附近，基地面積四一六坪，土地成本十八．八三億元，推估總銷金額三十二億元，預計二○一五年推出。鄰近台北車站和雙子星C1、D1的「台汽北站」位於承德路一段，基地面積一三七六坪，容積率一二○○~一三○○％，每坪售價若以七十~七十五萬元的住宅價格計算，總銷金額一二○~一三○億元，但公司表示將朝向商務飯店來定位，進行多角化分散經營風險。十月三十日皇翔宣布將和萬豪飯店正式簽訂經營飯店管理合作備忘錄，並計畫引進萬豪飯店的Marriott國際品牌，進駐台北市台汽北站、士林官邸重劃區二塊地的飯店開發案，其中台汽北站案規劃為商場、辦公和飯店，飯店房間數的規模大約在三百間上下，預計二○一五至二○一六年開幕營運。皇翔F4 明後年主要獲利來源士林官邸重劃區案為皇翔以二十三．八八億元標下的地上權案，換算每坪土地容積成本八十四萬元，建坪約五千坪，每坪建造成本十五~十六萬元，營造成本七．五~八億元，合計總成本達三十一．四~三十二億元。原先規劃開發台北市地標級的頂級飯店，但是最新方針為朝向休閒旅館來定位，不論最終規劃為何，估計年化報酬率約在三~四．五％左右。就獲利的角度，今(二○一二)年前三季稅後ＥＰＳ高達十三．三九元，其中位於信義區的「皇翔F4」為今、明兩年的主要獲利來源。皇翔F4共三棟、四十八戶，土地成本三十六．七七億元，營造成本為三十六．七三億元，容積移入成本六．五億元，總成本為八十億元。去年貢獻營收二十三．二二億元，預估剩下四十戶，以實價登錄的區域價格每坪一六五萬元計算(原市場預估每坪二百萬元)，加上一五八個車位，總銷金額尚有一五○億元待去化。粗估明年可銷售十戶，貢獻營收約三十八億元，其他的建案還有「桂冠」、「玉鼎」、「玉璽」、「登極」、「隋堂」，估計共可貢獻營收四十億元，合計明年營收約八十一億元，以營益率四八％估算，稅前純益約三十八．八八億元，稅前ＥＰＳ為十一．八六元。雖仍可賺一個股本以上，但因受到實價登錄的影響，市場將下修原先較為高估的每坪單價，因此明年的每股獲利有可能會衰退。
